不動産コラム／ COLUUMS
住まいを売却するなら不動産会社は、「大手」？それとも「地元密着」？
公開日: 2024年6月22日 更新日: 2024年6月22日
目次
J不動産会社選びは、売却成功のための第一歩
出典：pixta
住まいを売却するときに欠かせないのが、不動産会社の存在です。不動産会社には、その住まいの特徴を把握した上で、ターゲットの設定、広告戦略、売却価格の維持など、売り主の要望実現のために迅速な対応が求められます。
ここで、大切になるのが、どの会社に仲介を依頼したらよいのか、ということです。依頼するなら著名な「大手」がいいのでしょうか、あるいは、地場で長年業務を行っている「地元密着型」がいいのでしょうか。
今回は、それぞれの特徴をご説明しながら、自分に合った不動産会社選びのためのノウハウをご紹介いたします。
不動産会社の数は増加傾向
不動産会社の数は、増加傾向にあります。不動産適正取引推進機構の「令和4 年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」によると、令和4年度（2022年）の不動産会社の数（※宅建業者数）は12万9604業者となりました。前年よりも1125業者も増えており、9年連続で増加しています。
※宅建業者とは宅地建物取引業者のこと。宅地や建物の取引や、それらの媒介（仲介）、代理を行う業者のこと。業務を行うには宅地建物取引業者として、国土交通大臣や都道府県知事から交付された免許が必要となります。
令和4年度末
出典：不動産適正取引推進機構「令和4 年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」
https://www.retio.or.jp/toukei/pdf/stat_g.pdf
では、会社の規模をみてみましょう。
さきほどの統計で、「資本金の階層別による株式会社のみ」の業者数をまとめました。「500万円未満」の業者が 36.5％、「500万円以上1000万円未満」の業者が 16.3％、「1000万円以上2000万円未満」の業者が29.0％で、資本金2000万円以上の規模の会社は全体の20％以下となっています。大半が資本金2000万円未満であり、不動産会社のほとんどは、会社の規模としては大きくないということがわかります。
令和4年度末
出典：不動産適正取引推進機構「令和4 年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」
https://www.retio.or.jp/toukei/pdf/stat_g.pdf
売却の成功には、不動産会社選びが重要
不動産会社選びが売却の成功を左右します
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これだけの不動産会社のなかから、自分のパートナーを選ぶのですから、「何を決め手に選べばよいのだろうか」と悩まれる方もいらっしゃるでしょう。
ここで、「やはり有名なところだと安心」と思われるかもしれません。一方で、「小さい頃から近くで営業しているから地元の会社は、安定感がある」と考えられるかもしれません。
不動産会社とは、売却までの長い道のりを一緒に歩むことになります。まず、物件を適切に査定する力があることはもちろん、売却価格の決定の際のアドバイス、買い主を見つけるためのさまざまなアイデア、内覧時の助言、引き渡しまでのスムーズな対応など、要所で寄り添う姿勢が求められます。
これらは、「大手であるから大丈夫」と言いきれるものではありません。たとえば、自分の売却しようとしている住まいの特徴をよく把握し、それにふさわしい営業戦略を持っている不動産会社のほうが、そうではない会社と比べると、早めに買い主が見つかるでしょう。これは、会社の規模とは合致しません。
では、大手の会社と地元密着型の会社の特徴をみていきましょう。
大手の不動産会社の特徴とは？
知名度が高いため、信頼力があるのが大手不動産会社です
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大手の不動産会社といえば、一般的には全国や特定のエリアで複数の店舗を展開している会社を指します。テレビコマーシャルでも頻繁に名前を目にすることがあり、「誰でもしっている」会社といえるでしょう。
不動産の売却や購入だけでなく、ビルや商業施設の開発などを手がけている総合不動産会社もあります。さまざまな部署があり、定期的に人員の異動が行われています。ただ、一般的にこういった総合不動産会社の場合、住まいの売却や購入については、それらを専門とする子会社があり、そこが全国に支店を構えて事業を行っているパターンが大部分です。
大手のメリットとデメリットをみてみましょう。
大手不動産会社のメリット
●取引件数が多い
全国展開で業務を行っているのですから、やはり年間で扱う数は多くなります。
●知名度や信用力がある
全国展開でしかも知名度があるため、信用力があります。
●従業員の対応が均一である可能性が高い
社内の研修制度が整っているため、人による対応力の差が小さい可能性があります。
大手不動産会社のデメリット
●こなす数が多いため個々の対応への気配りに欠ける可能性がある
取引の数が多いため、一人の担当者が受け持つ業務量も多くなります。このため、個別の要望に対して、気配りが欠けることもあります。
●ビジネスライクな対応を感じることも
ビジネスライクで対応が均一すぎて、物足りなさを感じるかもしれません。
●両手仲介を目指すため売却に時間がかかることも
「両手仲介」とは、売り主と買い主の両方から依頼を受けて仲介を行うこと。この場合、不動産会社は、売り主と買い主のそれぞれから売却や購入の手数料を得られます。
一般的には、買い主あるいは売り主側のいずれかからのみ依頼を受けて業務を行っています。ですから、売買契約が成立したときには相手側にも不動産会社がいる場合がほとんどです。ここで、不動産会社は成功報酬として、依頼を受けた売り主あるいは買い主側のいずれか一方（片手仲介）から手数料を受け取ります。
けれども、片手仲介では手数料が少なくなってしまうため、なかには売り主と買い主の両方から手数料を受け取ろうとする不動産会社がいます。
たとえば、自社が売り物件を仲介しており、他の不動産会社から「買いたいと希望する人がいます」と問い合わせを受けた場合。「ただ今、検討中の方がいらっしゃいます」などと、返事をして、自社で買い主が見つかるまで、物件を抱え込もうとするところがあります。自社で買い主が見つかれば、売り主側と買い主側の両方から手数料を受け取れ、「両手仲介」になるからです。
これは、売り主にとっては、売却までに時間を要してしまうため、不利益を被ってしまうといえるでしょう。売却価格にも影響が及ぶ可能性があります。
地元密着型の不動産会社の特徴はコレ！
地元の情報網を張り巡らしているため、細かいご要望にも対応できるのが地元密着型の不動産会社です
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地元密着の不動産会社といえば、特定のエリア限定で営業を行っている不動産会社のことです。同県内で支店を構えているところもありますが、それほど店舗数は多くないところが大半です。
そのような地元密着型の不動産会社のメリットとデメリットをまとめてみました。
地元密着型の不動産会社のメリット
●地元独自の顧客や物件情報を持っている
地元で長らく営業を行っていると、地主や不動産経営者とのつながりが強く、ネットワークを張り巡らせています。独自の顧客や不動産情報を持っています。
●地元の情報に強い
長年、その地で営業をしているのですから、その土地の履歴や周辺の街の移り変わり、将来の変化などに詳しいのが強みです。近くにスーパーができる、将来、駅ができるといった計画や、まだ公になっていない話題なども知っています。
●親身になって対応してくれる
小さな規模で行っているため、営業マン一人ひとりが顧客に対して親身になって対応してくれます。住まいに対する特殊な要望や、住宅ローンが通りにくい、といったことでも、個別の対応が可能です。
地元密着型の不動産会社のデメリット
●社名の認知度が低い
会社名が特定の地域でしか知られていないため、社会的な認知度は低くなります。ただし、営業年数が長いほど信頼を得ているという証になるでしょう。
●エリア外の情報に弱い
特定エリアで営業を行っているのですから、そこから遠く離れた隣県の物件などの情報には疎いことがあります。
●手がけたことのない事例があると時間がかかることがある
地元密着の不動産会社は、地元ならではの複雑な条件の物件を複数、手がけていますが、なかには非常に珍しい条件の土地や住宅の売買があるかもしれません。その場合は少し、時間がかかる可能性があります。
このように見てくると、不動産会社が大手か、地元密着型か、というのは、自分がどのような住まいを望んでいるかという状況によるでしょう。
たとえば、エリアを決めずに東京都内や埼玉県、千葉県といった幅広い場所で探したい場合は、大手の情報網が役立ちます。一方で、埼玉県内の「このエリアで住みたい」など、限定した地域で物件探しを行う場合は、地元密着が実力を発揮します。大手でさまざまなエリアの物件を内覧し、エリアが決まったら、地元密着型の不動産会社で本格的に物件探しをする、という方法もあります。
会社の経営年数も要チェック！
売り主の気持ちを理解してくれるような人がいる実績の長い会社を選びましょう
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不動産会社を選ぶ際には、会社の規模や地元密着であるか以上に大切なことがあります。それは、「何年の実績があるか」ということです。
不動産会社は、国土交通大臣や都道府県知事から宅地建物取引業の免許を受けないと事業を行えません。そして、免許は5年間の更新制になっています。その不動産会社が何度、更新を受けているかは、その会社のホームページや事務所の標識に明記されています。
それは、以下のような明記になっています。
「国土交通大臣（1）第○○○○○号」
「埼玉県知事（3）第○○○○○号」
ここで、複数の都道府県にまたがって営業をしている会社（大手の不動産会社が多い）の場合、国土交通大臣免許です。一つの都道府県内だけで営業を行っている地元密着型は都道府県知事による免許となっています。営業エリアの違いなので、国土交通大臣免許のほうが上にあるわけではありません。
ここで目に止めたいのは「埼玉県知事（3）～」の（3）の部分です。これは、免許の更新回数を示しています。宅建業免許の有効期限は5年間で、更新した回数に1を加えた数字が記載されます。（１）であれば、5年未満で、（3）であれば、10年以上15年未満で営業を行っていることがわかります。つまり、数字が大きいほど、長年、営業していることを表しています。
ただ、例外はあります。たとえば、当初、１つの県内で営業をしていた不動産会社が事業規模の拡大に伴って、営業エリアを複数の都道府県に広げた場合、都道府県知事免許から国土交通大臣免許に変わることがあります。この場合は、前歴が明記されないので、
「埼玉県知事（3）第○○○○○号」→「国土交通大臣（1）第○○○○○号」
となります。国土交通大臣免許から埼玉県知事免許に変える場合も同様です。
さらに、
別の都道府県に営業エリアを変える際、たとえば神奈川県内から埼玉県内に会社を移転する場合も、
「神奈川県知事（3）第○○○○○号」→「埼玉県知事（1）第○○○○○号」
となり、数字は引き継がれません。
もう一つ。
会社として不動産業を手がけておらず、たとえば、個人として「埼玉県知事（2）第○○○○○号」の免許で事業を行っていた人が、不動産会社を設立した場合も、これまでの経歴はリセットされ、「埼玉県知事（1）第○○○○○号」となります。これは、免許が個人や会社に対して交付されるからです。新たに会社を設立したのですから、その会社に対して、免許が与えられるのです。
一方で、不動産会社が事業譲渡された場合は、その免許番号がそのまま引き継がれます。ある不動産会社を買収し、新しい会社が初めて不動産事業を行う場合でも、以前のたとえば、「埼玉県知事（3）第○○○○○号」の（3）は引き継がれます。
免許番号の数字はほぼ、営業年数の履歴を示すことにはなり、不動産会社を選ぶ目安になります。一方で、例外があることを知っておきましょう。
会社の規模ではなく、担当者の力をみよう
担当者との相性も大切。寄り添ってくれる人を探してみましょう
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不動産会社の担当者は、住まいの売却や購入にあたって、できる限りのことをしてくれるはずです。しかし、担当者と何度かやりとりしているうちに、ときには「対応が遅いな」「条件に合わない物件ばかり紹介される」などと感じることがあるかもしれません。そのとき、「この会社は、自分たちには合わないかもしれない」と思いがちですが、ここで少し、立ち止まってみましょう。
実際には、不動産会社ではなく、担当者との相性が合わないだけかもしれません。このようなときは遠慮なく、「担当者を変えてほしい」と伝えるようにしましょう。どの人も懸命に要望に応えようとしますが、やはり最後は相性になってしまう部分はあります。相性のよい担当者に出会えれば、住まいの売却も一層、スムーズに進むでしょう。
「地元密着」20年超！ ハナイの強みはここにある
地元で長年、地域からの信頼を得て営業を続けております
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当社は、埼玉高速鉄道線沿線を中心、川口市・さいたま市エリア周辺の住まい探しに強みをもち、信頼と実績を得て20年超、営業を続けています。不動産の売買・仲介業務だけでなく、造成まで幅広く手がけております。
埼玉高速鉄道線沿線の街や、川口市・さいたま市エリア周辺は、都内への通勤・通学のアクセスが高いにもかかわらず、不動産価格が比較的手ごろで、生活利便性高い施設が揃っている暮らしやすい街です。
地元密着の強みを生かし、不動産の仲介業務だけでなく、分譲や土地の造成なども手がけております。当社の規模でこういった幅広い不動産事業を手がけている事例は、それほど多くはないかと思っております。事業が多方面にわたっているため、複雑な条件の不動産でも対応が可能です。過去の事例をご紹介いたします。
事例1 納得できるまでじっくりとお付き合い
当社は、お客様がご納得できるまで、じっくり住まい探しをお手伝いいたします。
ご購入を希望されたお客様の事例をご紹介いたします。
希望条件をお持ちでありながら、ご自身でも本当に譲れない条件に気づいていらっしゃらないお客様のお話しです。このような方は決して、珍しくはありません。
弊社はこういったお客様には、条件選定の段階から、細かくヒアリングしております。そして、譲れない条件と妥協できる条件を絞ることからお手伝いをしております。
このお客様にも、お話しをお聞きして、条件を列挙。そこから、さらに絞り込んで、優先順位を決めることからスタートいたしました。そして、それらに合致したお住まいを厳選してご提案しております。図面でお気に召された物件には、内覧に同行し、さらに詳しいご説明をいたしました。
いくつか内覧をされていくなかで、お客様は、今まで、重視していた条件よりも「もっと大切なことがある」と、気づかれました。現実の住まいを目の前にして、住まいや暮らしに求める優先順位が変わられたのです。
結果的にこの方は、当社で30件以上をご紹介し、10件以上を内覧されました。そして、時間は非常にかかられたものの、最終的に、最も譲れない条件は「立地」ということを強く認識されたのです。
そして、当社がご紹介させていただいた好立地の築古戸建てに決められたのです。当初、こだわりを持たれていた建物の条件については、「リフォームして思い通りの住まいにする」と思考を転換されていらっしゃいます。
お客様にとっては時間がかかったものの、結果的に当社が長期にお付き合いさせていただいたことで、非常にご満足いただけました。「長らくお手数をかけましたが、よい物件との出会いをもらえてありがとう」と感謝いただいております。当社としても、喜ばしい限りです。
このように、当社は、条件探しの段階から、寄り添い、お客様のペースに合わせてご対応いたします。
住まいを決めるのは一緒に一度のこと。数件で決められる方もいらっしゃれば、決められない方もいらっしゃるでしょう。
「当社は、出会いに満足されるまでお付き合いする」という思いで、一緒に歩んでまいります。
事例２ 一部が借地の物件のご売却
もう一つは、二世帯住宅で、かつ一部が借地という複雑な条件を持った物件のご売却のお話しです。一般的に、二世帯住宅はご購入を希望する方が限られており、売却がしづらいものです。さらに、こちらの物件は、道路に面した土地の一部が借地という特殊な条件が加わっていました。
借地を含んだ土地の売却は、そう簡単ではありません。たとえ敷地のごく一部であってもその土地の所有者の同意が必要になるからです。このため、売り主様もご売却が簡単ではないことを自覚されていらっしゃいました。ご売却の決断をされてから3年以上が過ぎておりました。
ただ、幸いなことに、当社がその借地部分を管理していました。当社は鳩ケ谷という地元で長年の営業を行っていることから、地域の地主様と直接、やりとりすることも多く、不動産の管理を任されることも少なくありません。普段の当社の業務内容に信頼を得ており、当社から借地部分の所有者の方にお話しでき、ご売却への理解をいただくことができました。
当社は、地元の方から大規模な土地を仕入れて分譲事業を行う、また、当社が売却した後、その分譲地に建った住まいの売却を手がけることもございます。土地の履歴についても、ご説明が可能です。
信頼と実績のハナイアーバンプランニングへ、是非一度、お問合せください。
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