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大きなトラブルを起こしている不動産の専門家の割合は？

大きなトラブルを起こした不動産の専門家の人数を国土交通省が公表しています。²

不動産取引の専門家であることを証明する国家資格に、宅地建物取引士（宅建士）という資格があります。
宅地建物取引士は不動産の売買や賃貸の契約をする時に必ず関わる不動産の専門家です。
不動産屋は1つの事務所につき、5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士を配置しなければならないことになっています。また売買契約や賃貸借契約を結ぶ前には宅地建物取引士が重要事項を説明しなければなりません。
つまり、不動産取引には必ず宅地建物取引士が関わっているため、その処罰の率を見ることで、大きな不動産トラブルを起こしている割合が把握できるのです。

令和4年度現在、1,154,979人の宅地建物取引士登録者がいて、全体の0.012%にあたる139人が処分を受けています。そして行政指導を受けた人数は528人だったため、大きなトラブルを起こした専門家の割合は合わせて0.058%です。
毎年150～200人ほどが免許取り消しや業務停止処分を受け、600人ほどが文書による勧告などの行政指導を受けています。600人ほどというと多いように思われますが、割合でみると約0.06%程度です。

大きなトラブルを起こしている不動産屋は0.1%にも満たないのですが、この数字が大きいのかどうか判断するために、交通事故率と比較してみましょう。
2022年度の日本における運転免許保有者10,000人あたりの交通事故は約36.69件³だったため、運転免許保有者の交通事故率を計算すると約0.37%になります。単純に比べることはできませんが、大きな不動産トラブルを起こす宅地建物取引士が担当になってしまう可能性は、交通事故の7分の1程度といえます。そう考えると少ないといえそうですね。

続いては、宅地建物取引士はどのようなトラブルを起こして処分や指導を受けているのか、具体的に内容を紹介します。

引用：²国土交通省　令和４年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001633378.pdf

引用：³事故率の運転免許保有者
https://chat.openai.com/share/626bacc0-37f9-4121-9b0d-653d76db551b

不動産の大きなトラブルTOP7と対策

不動産屋が行った信用を損なうような行為とは何でしょう。以下に国土交通省が公表している令和３年度の不動産トラブル⁴を多い順に列挙してみます。

● 重要事項の説明等　（重要事項の不告知を含む）：215 件/40.4%
● 契約の解除　（ローン不成立による解除を含む）：40 件/7.5%
● 瑕疵問題（瑕疵補修を含む）：37件/7.0%
● 報酬（高額報酬の請求を含む）：34件/6.4%
● 誇大広告等の禁止：18件/3.4%
● 媒介に伴う書面の交付：18件/3.4%
● 預り金、申込み証拠金等の返還：18件/3.4%

末尾の数字は件数と割合です。毎年それほどトラブル内訳と割合は変わらないため、だいたいこれくらいのトラブルがあるといえます。

ちょっと難しい言葉が多いため、分かりやすく説明します。

説明が事実と異なることによるトラブル

圧倒的に多いのが説明された内容と事実が異なっている、あるいは重要なことが説明されなかったという「重要事項の説明等」に関するトラブルです。

「自然環境が良いと思って買ったのに、そばに産業廃棄物の最終処分場や中間処理施設を建設する計画があった」「隣の住人が神経質な人で頻繁に隣人トラブルが起こっていたのに全く説明がなかった」「宅地の地盤が地盤改良工事を行わなければいけないほど軟弱だと知らされなかった」等のケースです。

「説明と違う！」とならないためには、少しでも疑問に思ったことがあればメモをとって担当者に聞いておくのがおすすめです。そして、自分が認識している通りの事柄が重要事項説明書に書かれていることを確認しましょう。重要事項説明書とは賃貸・売買を問わず、不動産の契約をするときに必ず交わされる書類です。

重要事項説明書という証拠があれば、言った・言っていないという水掛け論を避けられます。重要事項説明書の内容と事実が異なっていた場合には手付金の返金や契約の解約、損害賠償請求などが可能です。

万一不動産屋が応じなかった場合は、都道府県の窓口に相談する方法があります。例えば埼玉県なら建築安全課（048-830-5488）にて電話相談を受け付けています。⁵

キャンセルに関するトラブル

売買契約を結んだ後にローンを申し込んだら審査に落ちてしまったからキャンセルしたい、などの際に生じるのが「契約の解除」に関するトラブルです。

信用できる不動産屋が仲介していれば、「ローンが通らなかった場合は売買契約がなかったことになる特約」がついているため、無条件にキャンセルできます。しかし、特約が付いていなかったり内容が不十分であったりすると、手付金の放棄や売買代金の一定割合（代金の10～20%が多い）の違約金などを支払う必要がでてきます。

キャンセルに関するトラブルを避けるには、住宅ローンの事前審査を受けてから売買契約を結ぶのがおすすめです。もしも審査を受けずに契約する時は借入予定の銀行の名称や金利、金額、借入期間など条件が明確なローン特約が付いていることを確認しておきましょう。あいまいな条件のローン特約を付けると、条件が悪いノンバンクならローンが組めるから特約を使えないといったトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

物件の欠陥や不具合によるトラブル

柱や壁が傾いていた、浴室などの設備の不具合があった、土地にコンクリートや煉瓦等の破片が混じっていたなど、欠陥のある物件を購入してしまった時におこるのが「瑕疵」の題」です。
瑕疵とは欠陥のことですが、物理的な欠陥のみならず心理的な欠陥も含みます。
災害警戒区域内に位置している、近くに暴力団事務所が存在する、前の住人が部屋の中で自殺していたなども瑕疵に該当します。

一目見て分かる欠陥や不具合なら契約前に確認することもできますが、分かりにくいものもあります。
不動産の売買では売主に故意や過失がなくても瑕疵についての責任を「売主」が負わなければならない「契約不適合責任」という民法上の責任があります。普通に見ただけでは分からない欠陥（隠れた瑕疵）に適用されます。
契約書には「瑕疵の担保」という項目があり、物件に欠陥や不具合があった時に責任をとる期間と内容が書かれています。期間は契約により異なり、不動産業者から個人が物件を購入した場合は引渡しから最短２年間、買主が欠陥を知った時から1年以内に連絡が必要です。気づいたらすぐに連絡をいれて対処してもらいましょう。

直せない欠陥や不具合があった場合は契約の見直しが行われたり、損害賠償金が支払われたりします。
瑕疵のトラブルを避けるために物件を買う時は入念なチェック、物件を売る時はシロアリ被害や給排水管の故障、建物の不具合など隠れた瑕疵がある可能性が高い箇所を売却前に確認したり、既存住宅売買の瑕疵保険に加入したりしましょう。

仲介手数料のトラブル

法外な仲介手数料を請求されたり、仲介手数料は無料としながら「コンサルタント料」などの別項目で高額な費用を請求されたりするのが「報酬」に関するトラブルです。

法律では仲介手数料の上限金額が定め決められており、売買価格が400万円以上の場合「売買価格の3%+6万円+消費税」です。

実際に仲介手数料を計算し、上限金額を上回っていないことを確認しておくのがおすすめです。
仲介手数料に含まれるはずの広告費や内覧業務に伴う費用、コンサルタント料など余分な費用が発生含まれていないことも契約書上で確認しましょう。

広告トラブル

不動産の広告では誇大広告を禁じていますが、物件を魅力的に見せるために言葉巧みに物件を説明する不動産屋がいます。「この物件を扱っているのは当社だけといわれたのに、別の不動産屋がもっと安く扱っていた」など騙されて起きるのが「誇大広告等の禁止」に関するトラブルです。

合理的な根拠がない場合は「完全、完ぺき、絶対」「日本一、抜群、当社だけ」「特選、厳選」「最高、最高級」「格安、堀出、土地値」といった言葉の使用は禁じられています。⁶これらの言葉を使っている不動産屋は遵法意識が低いため避けた方が良いでしょう。

また、広告のトラブルには存在しない物件や取引できない物件をインターネットなどの広告宣伝に使用する「おとり広告」もあります。おとり広告は問い合わせをしてきた人に巧みに別の物件を紹介する悪質な集客方法であり、誇大広告の一つとして禁じられています。

条件が良すぎる物件、詳細が表示されていない物件、内見ができない物件、登録日が古い物件はおとり物件の可能性があります。物件の情報は不動産屋間で共有していることがほとんどなので、広告元とは別の不動産会社に「◯◯という不動産屋が取り扱っている✕✕という物件が気になっていて…仲介してもらえませんか？」と問い合わせて調べてもらえればすぐに判断できます。

媒介契約に関するトラブル

不動産売買の依頼を受けた不動産屋は媒介契約を交わした後、販売宣伝活動を行います。この時にかかった広告費用や交通費用などは特別な記載がない限り仲介手数料に含まれます。
仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなかった場合には不動産屋はタダ働きになります。かかった費用が請求されることは通常ありませんが、かかった費用を不当に請求する不動産屋がいてトラブルになることがあります。売買が成立しないのに費用を請求されても応じないようにしましょう。

また、他社への紹介を妨害される「囲い込み」をされることがあります。

囲い込みについて簡単に説明すると、不動産屋が売主から販売を依頼された物件について、他社の販売活動を妨害する行為を指します。これにより、物件を探している顧客を自社だけで独占し、競合の会社の販売活動を阻害し、結果として売主にとって不利な条件で販売されることになります。

「囲い込み」は売り手と買い手両方から仲介手数料をとれるため、物件の売値が多少下がっても、売れるまでに時間がかかっても、不動産屋は困りません。売主だけが困って不動産屋はおいしい方法です。

これだけではわかりにくいので囲い込みについては別記事にまとめました是非ご一読いただけたらと思います。

囲い込みを避けるためには不動産売却のための情報交換システム「レインズ」への登録証明書をもらう、複数社と一般媒介契約を結ぶ、他の不動産屋を通して問い合わせをしてきちんと販売活動が行われていることを確認するなどの方法があります。
囲い込まれていると気づいたら更新はせずに仲介業者を変更しましょう。媒介期間は最長3カ月までと定められていて自動更新は違反となるため最長でも3ヶ月待てば囲い込みは解消できます。

返金トラブル

不動産の購入をとりやめたとき預り金や申込み証拠金などが返金されないのが「預り金、申込み証拠金等の返還」に関するトラブルです。

新築マンションや戸建ての購入などを申し込むときに「申込み証拠金」「預り金」「申込金」「予約金」などの名目で1万～10万円程度預けることがあります。物件を購入する意思を示すものであり、法的拘束力はなく必須でもないのですが、優先的に売買交渉を進めてもらいやすくなるため行われます。

売買契約を結んだことを示す「手付金」とは異なり、「申込み証拠金」は宅建業法によりキャンセルした場合に全額返還しなければならないことになっています。しかし、返還されずトラブルになることがあります。

「申込み証拠金」を支払うときには署名捺印済みの預かり証をもらいましょう。契約前にキャンセルしたら全額返還されることも確認するのもおすすめです。売買契約を結んだときに返還されるのか、手付金の一部になるのかもチェックもしておきましょう。

ここまで、不動産の大きなトラブルTOP7とその避け方について話してきました。
不動産のトラブルは住まいの相談窓口に寄せられる上記のようなケースだけでなく、不動産投資に関するものもあります。

引用：⁴国土交通省　宅地建物取引業法 施行状況調査（令和3年度）の結果について
https://www.retio.or.jp/attach/archive/127-086.pdf

引用：⁵埼玉県　不動産取引に関する相談窓口
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/takkensoudan-main/fudousan-soudanmadoguchi.html

引用：⁶公益社団法人全日本不動産協会　不動産広告のルール
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%BA%83

不動産投資に関するトラブル

不動産を購入すれば大家さんとして家賃収入が得られるし、後々価格が上昇すれば売却益も期待できるなどと勧誘してくる、不動産投資に関するトラブルもあります。

平成31年時点で国民生活センターに寄せられた投資用マンションに関する相談件数は1,350件に上ります。⁷しつこく勧誘されて怖くなり契約してしまった、ローンは家賃収入で払えるし家賃保証があるといわれて購入したのに毎月約２万円の赤字になっているうえに家賃保証は５年間しかなかった、不動産屋に指示された通りに虚偽申告をしてローン等を組んだが支払えなくなったなどのケースです。

投資用マンションに関する相談は全年齢層を通した件数は減少していますが、20代においては増えています。更に、20代では相談時に既に契約や申し込みをしてしまっていた割合が高く、50%を超えます。投資用マンションのトラブルは1件あたりの平均額が2,776万円と高額で取り返しが付かない事態になりがちです。

不動産投資は必ず儲かるとは限りません。営業マンと会ってしまうと強引な勧誘により契約に持ち込まれやすいため、契約の意思がなければ会わずにきっぱり断りましょう。
恐怖をおぼえた時は警察へ通報するのもおすすめです。もし契約してしまったら8日間以内などの条件を満たせばクーリング・オフできる可能性もありますし、不安に思ったらすぐに最寄りの消費生活センターなどに相談しましょう。消費者ホットラインは局番なしの「１８８（いやや！）」番です。
不動産関連に投資したいならローンを組むなどして物件を直接売買する不動産投資の他に、不動産が投資対象となる不動産投資信託（REIT）もあります。証券会社を通じて株式と同じように売買を行う不動産投資信託も含め、投資は慎重に検討しましょう。

ここまで不動産に関連するトラブルについて紹介してきました。
「これは公的機関に相談があった分だけだからもっとあるでしょう」と思われるかもしれません。
公的機関に連絡するほどではないけれど、嫌な思いをして不動産屋を信用できない気持ちになった方もいるでしょう。
絶対に不動産屋は信用できない！利用したくない！という強い意志があるなら、不動産の個人売買という手段もあります。

引用：⁷独立行政法人国民生活センター　20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！
https://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20190328_1.pdf

不動産屋が信用できないなら個人売買？

実は、不動産の売買は不動産会社の仲介が必須なわけではありません。個人間で取引する個人売買も増えています。
しかし、先ほど説明した不動産屋による大きなトラブルTOP7のほとんどは個人売買でも起こり得ます。むしろ売主と買主との情報共有が足りず、誤解が元で起きるトラブルは多くなるでしょう。何より、プロのサポートを受けないため契約の落とし穴に気がつく人がいません。多数の必要書類の作成や手続きなどを全て自分で行うため、大変なうえに書類の不備によるトラブルも起きかねません。
更に、宅地建物取引士による重要事項説明書の提出ができないため、住宅ローンを申し込めない可能性もあってデメリットが多いです。
不動産個人売買については別記事にまとめてあるので是非ご一読ください。

取引相手が信用できる場合なら個人売買もありですが、親族間の売買で相場よりも非常に安い価格にしてしまうと「みなし贈与」に該当して膨大な贈与税が発生してしまう恐れもあります。

トラブルを避けるためには信用できる不動産屋を利用した方が安全なのです。

不動産屋が信用できるか判断するポイント

以下にあてはまる不動産屋は信用できる可能性が高いです。

● 不動産業者の免許の更新回数が多い
● 処分歴がない
● モラルのない広告を行っていない
● 依頼したい分野の実績が豊富
● 常に社員やパートなど従業員を募集していない
● 地元密着型で地域の評判が良い

不動産業者の免許の更新回数が多い

不動産の売買や仲介といった取引を扱う不動産屋は、国土交通大臣か都道府県知事の免許を受ける必要があります。宅地建物取引業の免許の有効期限は5年で、宅建業免許番号という固有の番号に更新の回数が記されています。宅建業免許番号はWebサイトの会社概要欄に載っていることが多いです。

例えば2024年1月現在、私たち株式会社ハナイアーバンプランニングの宅地建物取引業免許は「埼玉県知事(5)第19817号」となっています。（）内が更新回数なので、5年×更新回数5回＝25年となるため、25年以上不動産業を続けているということが分かります。

ただ、不動産屋のWebページに書かれていることをそのまま信じるのは危険です。本当にその宅建業免許番号の免許を持っているか、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムというデータベースから確認しましょう。商号（事業者名）と免許番号や所在地から簡単に検索できます。

建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

実際に検索するとこんな風に表示されます。以下は商号と所在地から検索しています。

出典：国土交通省　建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

念には念を入れるなら、県庁の不動産関係部署（埼玉県知事が免許した名簿の閲覧は県庁第2庁舎1階建築安全課です）へ足を運び、業者名簿を見せてもらう手もあります。免許状況や懲罰履歴、設立年月日、代表者名、専任の宅地建物取引士の名前が確認できます。

悪質なことをすると免許の取り消しもありえますし、免許の更新回数が多いところは一定の信用がおける目安になります。

処分歴がない

宅建業免許番号から処分歴がないことも確認しておきましょう。国土交通省は最近５年分の行政処分などの情報を以下のWebページで公開しています。

国土交通省　ネガティブ情報など検索サイト

都道府県や事業者名などから検索できます。略称では検索にひっかからないことがあるため、事業者名から検索するときは正式名称を使用するのがおすすめです。

都道府県によっては掲載されていないため、「宅地建物取引業者監督処分 ○○県」などの文言で県庁のサイトを検索するのもおすすめです。例えば埼玉県で検索すると埼玉県の宅地建物取引業者の監督処分結果一覧表のページが見つかります。

モラルのない広告を行っていない

広告トラブルのところで述べたとおり、不動産の広告では合理的な根拠がない場合は「完全、完ぺき、絶対」「日本一、抜群、当社だけ」「特選、厳選」「最高、最高級」「格安、堀出、土地値」といった言葉を使用してはいけないことになっています。不動産屋が取り扱っている物件に目を通したときに、上記の言葉を使っていなければ一定のモラルは期待できます。店舗に赴いた時に看板が道にはみ出していない、電柱にビラを貼るなど違法行為をしていないといった点も参考にできます。

断ったのにしつこく電話してくる、ローンの虚偽申告をすすめてくる、投資のメリットしか話さないといった法令順守の意識が低い不動産屋は信用できないため契約しないように気を付けましょう。

依頼したい分野の実績が豊富

不動産屋の人柄は良いけれど能力が伴っていなかった、という事態を避けるために実績をチェックするのがおすすめです。不動産屋の仕事は多種多様に渡り、それぞれが得意としている分野があります。

不動産屋の得意分野と内容をざっくり分けると、以下のようなものがあります。

● 開発が得意：分譲地や造成地の開発から土木工事や建設工事のコーディネイト
● 売買が得意：マンションや戸建てなどの買い取りや販売
● 賃貸が得意：個人向け、店舗、事務所、倉庫などの紹介
● 管理が得意：賃貸住宅・アパートなどの総合的な管理

不動産を売却したいなら、売買が得意で売買実績が豊富な不動産屋が適しています。Webページに実績が載っていれば分かりやすいのですが、載せていないところもあります。

そんなときは、チラシやWebページ、店頭などで一番目立つところ載せている物件から得意分野を判断できます。賃貸物件を中心に載せているなら賃貸物件が得意、中古マンションの情報が多く目立つところに掲載しているなら中古マンションが得意といえます。
もちろん得意分野でなければ対応できないということはありませんが、「信用して任せたのに…」という結果にならないために確認しておきましょう。

地元密着型で地域の評判が良い

地元密着型のビジネスを行っている不動産屋は、地域情報を熟知しています。治安や災害、地域の雰囲気、周辺環境などに詳しいため「こんな施設が近くにあるなんて知らなかった！」といったトラブルを避けられます。
また、その地域で長期間不動産業を営むには評判がとても重要なため、顧客の信用を裏切るような対応はされないでしょう。地元の複数の商工業者のほか仕事つながりの人や友人、知人に「あの不動産知ってる？どんな感じ？」と聞いてみるのが有効です。

営業担当が信用できなければ担当者を変更してもらう

不動産屋自体が信用できたとしても、信用できない営業担当者は存在します。信用できる不動産屋だと思ったものの営業担当者個人が信用できないと思ったら、担当者を変えてもらうのがおすすめです。

どうにも相性が悪い気がする、話を真面目に聞いていない気がする、契約を急かしてくる、不安をあおってくる、説明時に根拠となる情報を示さない、質問に対して返答を濁された…そんな時は「こういうことがあったので、担当者を変えて欲しいのですが」と話してください。信用できる不動産屋なら快く担当者を変更するはずです。担当替えを嫌がられたりしたら、その不動産屋は信用できませんから会社ごと変えるのがおすすめです。

ネットの口コミは参考程度に留めて

ネット上には様々な口コミがあり、不動産屋の口コミもあります。不動産屋をネット検索して探すときに口コミを目にするかもしれません。しかし、不動産屋の口コミは少なく、信頼性や客観性に欠ける一面があるため参考程度に留めるのがおすすめです。

一般的に、匿名による口コミにはネガティブなものが多い傾向にあります。また、企業の口コミはサクラを使って他社に都合の悪い口コミを書かせ、自社の評判を良くするケースが散見される一方、不動産の売買は一生のうちに何度も行う機会がないため、売買した人による口コミの数自体が少ない傾向にあります。

マンションコミュニティなど良質な情報交換のためのサイトもありますが、Webサイト上で先ほど説明した「不動産屋が信用できるか判断するポイント」を確認したうえで、電話やメールにて連絡を取り、対応が信用できそうなら不動産屋を訪問してご自身の目と耳で確認するのがベターです。

まとめ

不動産トラブルは確実に存在していますが、実際に不動産の専門家のうち大きなトラブルを起こしているのは0.058%程度。信用できる取引をしている不動産屋が大半といえます。

掲題の「不動産屋は信用できるのか？」の答えですが、結論は「信用できない不動産屋は少なく、多くの不動産屋は信用できる。」となります。

最後に、千三つは今では「千に三つくらいしか話がまとまらず、不動産業は成約率が低い」という意味で使われていることも述べておきます。