不動産コラム／ COLUUMS
不動産個人売買のメリットと大きな落とし穴について
公開日: 2023年1月31日 更新日: 2023年2月6日
はじめに
不動産を売却したり購入したりする場合は、普通は不動産会社に仲介を依頼します。
しかし最近では不動産会社を間にはさまない「個人間売買」という方法が取られることが増えています。
しかし、不動産には見えないところに欠陥があることがあります。もし、売買が終わったあとでトラブルになると、解決するまで大変な労力を割かねばならなくなります。
また、法律も専門的で難しく知らないと深刻なトラブルになることもあります。
今回は、「不動産の個人間売買」のメリットと落とし穴ついて説明します。
個人間売買で利用される主なインターネットサイト
最近、「個人間売買」として、不動産仲介会社を通さない取引が増えてきています。
その要因としてインターネットにより、売りたい人と買いたい人が直接、つながるようになったことがあげられるでしょう。
不動産を扱うインターネットサイトの一例には、以下のようなものがあります。
● ジモティー
最近ではテレビCMもよく見かけるジモティーは物品の売買がメインですが、不動産売買も盛んに行われています。
● 家いちば
不動産の個人間マッチングに特化した情報サイトです。個人間売買の体験談なども多く掲載されており、読み物としても面白いです。
● みんなの0円物件
不動産の無償譲渡に特化した個人間マッチングサイトです。
不動産会社が普通なら扱わない僻地や、家屋を建てることができない土地などが多く掲載されています。
一般的な不動産売買と個人売買の違いとは
前項にて、個人間売買で利用されるサイト例を紹介しましたが、普通不動産を売却したり、購入したりする場合には不動産会社に仲介を依頼します。
仲介を担当し間に立つ不動産会社は以下のような専門的なアドバイスやサポートを行います。
売却前に建物の瑕疵（隠れた欠陥）の有無の調査をすべきか？すべきであれば手配も合わせて実施します。
不具合のある部分を修繕するか、修繕しないで値引きして売り渡すのとどちらがよいか総合的に判断します。
素人が気づきにくい法律上やその他契約上の問題点について、アドバイスをします。
たとえば家を建てるつもりで土地を買ったのはいいものの、法律上家を建てることができない土地だったなんてこともあります。
不動産会社を間に入れない「個人間売買」では、こういった頼りになる人はいません。そのため、「個人間売買」にはリスクがあるのです。しかし「個人間売買」は、「絶対にやってはいけない」というものでもありません。
個人売買仲介サイトによっては、物件調査をしたり、契約書を作成したりする不動産会社を紹介してもらえることもあります。
個人売買でも大丈夫なケース
ではどのような場合、個人間売買でもリスクが少ないでしょうか。
【個人間売買でもリスクが少ない場合】
●隣地所有者に隣地を売る場合
「お隣さん」との関係が良好であれば、個人間売買でもよいかもしれません。
●借地人に底地(借地権が設定されている土地のこと)を売る場合
今、土地を貸しており、その「借地人」に土地を売るときも、個人間売買でもよいのではないでしょうか。長年その土地を使用しよく知っているからです。
●買い主が親族または親しい間柄の知り合いである場合
買い主が自分の親戚や長年の付き合いがあり、気心が知れた相手の場合もよさそうです。何かトラブルが起きても双方の話し合いで解決できる可能性が高いからです。
●関連会社間または、法人とその代表者個人が取引を行う場合
会社同士や、会社が所有していた土地を同じ会社の代表者が購入するといった場合は、登記上の表記が変わるだけに近い状況です。こちらも個人間売買でも問題ないでしょう。
ただ、いずれの場合でも注意したいことがあります。
それは、「土地全体の境界線が明確になっている場合」に限ります。
長年、利用している土地でも境界線が未確定のままの例はあります。加えてトラブルがあった場合でも、話し合いができる関係が構築されていることが大切です。
個人売買のメリット
売主・買主ともに一般的な不動産仲介と異なり仲介手数料が発生しない
「個人間売買」で一番のメリットは、不動産会社に支払う仲介手数料が不要となることです。
たとえば、
売却価格が3000万円の不動産を、不動産会社に依頼して売買するとしましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料は、売買価格によって法律で定められています。
●売買価格が200万円以下の場合
「売買価格の5％以内」
●売買価格が200万円を超え400万円以下の場合
「売買価格×4％+2万円」
●売買価格が400万円を超える場合
「売買価格×3％+6万円」
いずれもこれらを上限額として、仲介した不動産会社に支払う必要があります。
以下の図式では、不動産の売却価格をそれぞれの手数料別に分けて、合計額を算出していますが、もっと手っ取り早い計算があります。
「売買価格が400万円を超える場合なら売買価格×3％+6万円＋消費税」と覚えておけば簡単です。
出典：https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/kojinbaibai
取引の自由度が高い
「個人間売買」のもう一つのメリットは、契約書を作らなくても売買を成立させることができます。
民法の第522条にはこの記述があります。
１ 契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
２ 契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。
個人間でなくても法的にいえば、口約束でも契約はOKなのです。
「売るよ」「買うわ」済むのが「個人間売買」のメリットです。
とはいえ、現実的にはトラブルを回避するために、契約書を作成するのがベストでしょう。
買主に消費税がかからない
消費税とは「事業者が販売する物品やサービスなど」に課せられる税金です。
「個人間売買」の売り主は不動産を売って事業を行っている「事業者」にはあたりません。このため、売買の際に買主にかかる消費税は発生しません。
不動産会社が取り扱いたがらない不動産でも取引することができる
あまりにも価格が安い不動産は不動産会社が仲介をしてくれないことが多いです。なぜなら、仲介手数料は不動産の売買価格に比例するからです。
バブル期以前に数百万円で売られていた、郊外の投資用物件や別荘地などは価格が数十分の１に下落していることも少なくありません。20万円が現在の相場なら前述の計算式では仲介手数料はたった1万円となってしまいます。
ただし、400万円以下の不動産については特例として手数料を18万円まで取ってもいいことになっています。とはいえ、やはり不動産会社としてはあまり儲からないので積極的に扱わないのが普通です。
そのため基本的には個人売買で売るしか方法がないのです。
こんなにある落とし穴
一方で、「個人間売買」には危険な落とし穴がたくさんあります。
売主・買主双方にある落とし穴
① 契約不適合責任
2020年4月に民法が改正されたことにより、不動産取引にはより慎重になる必要があります。
これまで、売り渡したあとに「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）といわれていたものは、「契約不適合責任」に言い換えられました。
「瑕疵担保責任」とは物件に売却時にわからなかった瑕疵（キズなど）があった場合に、売り主が買い主に対して、責任を負うことです。ちなみにこの瑕疵には心理的なものも含まれ、自殺があったなども含まれます。
新たな民法で定められた「契約不適合責任」とは、「契約とは異なる内容のものを売ったときに、売り主が責任を負う」というものです。
「瑕疵担保責任」と異なるのは、「買い主が知っていたとしても」責任を問われる可能性がある点です。
たとえば雨漏りがあって、それを買い主が知っていたとしても、雨漏りがある事実が契約書に書かれていなければ、売り主側は責任を問われます。
このため、売り主側は身を守るために、契約書にはあらゆることを書いておく必要があります。
改正民法による不動産取引の注意点は長くなるので後述しますが、売り主側の責任が民法改正前より格段に増した、といえるでしょう。
② 詐欺に注意
「個人間取引」のインターネットサイトで公開されている情報がすべて、信じてよいものかはまったくわかりません。
そもそも、本当に物件が存在しているのか？明記してある情報が正しいかは自分で調べない限り、いや調べつくしたと思ってもわからないかもしれません。最悪、詐欺にひっかかる可能性があります。
売主側の落とし穴
① 不動産業者が仲介するよりも低い価格になってしまう可能性
売り主側からみると少しでも高く買ってほしい、しかし買い主から「値引きしてほしい」といわれると、突っぱねられるでしょうか？
仲介する不動産会社が間に入れれば、不動産の適正価格をもとに交渉してもらえます。
不動産会社は、物件の査定をきちんと行いますし、一般人では知りえない周辺の売却価格などを知りえる立場にあります。
たとえば、レインズという公的な機関が行っている不動産取引情報サイトがありますが、このサイトにアクセスできるのは原則不動産会社だけです。レインズには、どのような不動産がいつ、いくらで取引されたか、という情報が掲載されています。これを基にして、周辺相場を把握し、不動産会社はあなたに代わって相手と価格の交渉を行うのです。
不動産会社に依頼すれば、納得できない低い価格で売却することを多くの場合で避けることができます。
ただし売却価格が高くなると、不動産会社に支払う仲介手数料が高くなることに注意しましょう。
② 契約不適合責任が発生し買主から様々な請求を受ける可能性がある
民法が改正され「契約不適合責任」が発生する可能性があることは前述しました。契約内容と異なるもの（契約書に書いていない）を売却したときには、買い主は売り主に対して、次のような５つの請求ができます。
１）追完請求
「直してほしい」という請求ができることです。
たとえば雨漏りがあったのに、契約書に「雨漏りはありません」と明記してあれば「雨漏りしている現状を直してほしい」と請求できます。
契約書に雨漏りについて何も触れられていなければ、築年数にもよりますがまだ居住できる場合は、「雨漏りしないことは当然住宅に求められる性能であり、その性能を満たしていない」として、「契約不適責任」を負うことになるかもしれません。
ただ、みるからにボロボロで穴だらけといった場合など、適切なメンテナンスがなされていない不動産の状態を理解して買い主が購入する場合は、雨漏りの有無が契約書に明記されていなかったとしても、責任を負わなくてすむ可能性もあります。
なお、注意したいのは「契約不適合責任」の「追完請求」は、発生している問題をすべて直すことを求められるわけではありません。
あくまでも「契約内容通りに直す」ということです。雨漏りがあったとしても、それを明確に契約書に示し、買い主が納得していれば追完請求はできません。
いずれにしても、問題が起きたときは最終的には法的な決着になるので、契約不適合責任にならないよう、できる限り契約書に明記しておくことが大切です。
２）代金減額請求
上記１）の「追完請求」（直してほしい）をしても、直してもらえない場合に、「代金減額請求」をすることができます。
具体的にいえば「直してくれないなら、また直せないなら、代金を引いてほしい」と請求できる権利です。
注意したいのは「代金減額請求」は最初から主張できるわけではありません。追完請求である「直してほしい」が先に来るのです。
そして「直してほしい」場合で、直せるのであれば、「決めたこの期日までに直して」（催告）と伝えます。
そして、相当の期間を定めたにもかかわらず、その期間内に直してもらえない場合に「代金を減額してほしい」といえるのです。
一方で、どうやっても直せないものであれば、すぐに代金減額請求が可能です。
３）催告解除
「追完請求」（直してほしい）を行ってもなお「直してもらえない」場合に、「買うのをやめます」と通知することを「催告解除」といいます。
「催告」とは相手に対して一定の行為を行うように請求することを意味します。ここでは、契約解除と同じ意味合いになります。
ただし、「買うのをやめる」というのは売り主にとって非常にダメージが大きい行為です。
追完請求に応じなければ、どんな場合でも催告解除できるわけではありません。軽微なものである場合は、「買うのをやめた」とはいえないのです。
民法541条では「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない」とされています。
４）無催告解除
契約不適合の物件を購入した場合、買い主には「無催告解除」という権利も認められています。
重大な不具合があった場合は追完請求に直してもらう請求ができる、それでも対応してもらえないなら、買い主は催告解除「買うのをやめる」ができることをお伝えしました。
「無催告解除」は追完請求をせずに、いきなり「買うのをやめた」といえる権利です。
ただし「直してほしい」ということを言う前にいきなり契約解除するのですから、厳しい条件があります。
契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限られています。
直せるような軽微な不具合の場合は、この権利は使用できません。民法542条には、無催告解除について次のように定めています。
民法542条
1 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一 債務の全部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
２ 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一 債務の一部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
たとえば住居を買った場合に、現在は雨漏りについて補修するという契約になっていたとします。しかし、屋根や壁の傷みがひどく雨漏りを補修することができないといった場合がこれにあたります。
５）損害賠償請求
「契約不適合責任」では、買い主は、売り主に対して「損害賠償請求」をすることができます。ただし、売り主に「故意や過失」がなければ、買い主は「損害賠償請求」をできません。つまり「損害賠償請求」できるのは、売り主が故意に隠した不具合や、売り主の過失で生じた損害に限られます。
これまで民法改正前の「瑕疵担保責任」において、損害賠償請求権は認められていました。ただ、損害賠償請求の範囲は「信頼利益」に限られていました。
「信頼利益」とは、その契約が有効であると信じたために発生した損害のことをいいます。契約することを見越して、準備しておいたことにこうむった損害です。たとえば、売買契約にかかった印紙代や、契約のために土地を見に行ったときにかかった交通費などがこれにあたります。
これに対して「契約不適合責任」の損害賠償請求には、「信頼利益」だけでなく「履行利益」の範囲も含まれます。
「履行利益」とは、契約が履行されたならば、買い主が得られたであろう利益を失った損害のことです。
たとえば、その不動産を購入して転売する計画があったのに、それができなくなったために得られるはずの利益を失ってしまった場合の損害などがあたります。
ここまで、売主側の落とし穴として「契約不適合責任」について見てきましたが、強調しておきたいポイントがあります。
それは、「契約不適合責任」は、「任意規定である」ということです。
「任意規定」とは、売り主と買い主が合意すれば、その内容が優先されるというものです。このため、「（具体的な箇所）の不具合については、売り主は契約不適合責任を負わない」という契約内容にお互いが合意すれば、そちらが優先されるというものです。
売り主は、買い主と話し合いをして、責任を負いたくない箇所や範囲、期間など細かく契約書に明記していくことが大切になります。
③ 買い主がローンを組めない場合がある
「個人間売買」の場合は契約書を作成しても、重要事項説明書を作成することはあまりないでしょう。
一般的な不動産会社を通じた契約では契約書に印鑑を押す前に、国家資格者による重要事項説明が行われます。
重要事項説明とは物件の情報を明記した重要事項説明書という用紙を、宅地建物取引士が買い主に見せながら説明する法律に定められた行為です。
契約前の大切な手続きで疑問点がある場合は、ここで納得のいくまで説明してもらえます。契約前に不動産にトラブルがないか、知らなかった情報がないかを得る最後のチャンスです。
金融機関に住宅ローンを申請する際には、不動産会社（宅地建物取引士）が作成した「重要事項説明書」の提示を求める金融機関がほとんどです。個人間売買の場合はこの書類がないことがほとんどですから、住宅ローンを組めない場合があります。
④ 売買契約書等の書類作成など売主側の負担が大きい
また「個人間売買」では売買契約書を売り主と買い主で話し合って作成するかもしれませんが、一般的には売り主側がより多くの時間を割いて作ることが多いでしょう。
売り主が不動産に明るい人でなければ、専門的な内容を理解した上で契約書を作るのは至難の業です。
また先ほど述べたような契約不適合については、細かく定めておく必要があります。
これらに注意を払っていても書類の不備は起きやすいです。
トラブルを避けるためには、専門家の知恵を借りることになるでしょう。不動産会社に依頼しなければ、売り主側の負担が特に大きなものになります。
買主側の落とし穴
① 住宅ローンの審査が通りにくい
まず、住宅ローンの審査が通りにくいことが挙げられます。前述したように、「重要事項説明」の書類がないことがネックになります。
② 家が建てられない土地を買ってしまう可能性もある
土地を買ったからといって、すべての場所で好きに建物を建てられるわけではありません。
土地の場所によっては建物が建てられないことがあるのです。
建物を建てられない例を挙げると、建てられるのは都市計画法によって定められた「市街化区域」という場所にある土地に限ります。
これに対して「市街化調整区域」にある土地には原則的に建物は建てられません。
専門知識がないと家を建てることができない「市街化調整区域」にある土地を買ってしまうことがあります。
また、「市街化区域」であってもさらに13種類の用途地域という分類がされています。
用途地域には、住宅専用や商業、工業専用などの定めがあり、建てられる家の高さなどが決まっているエリアもあります。用途地域次第で、思い通りの家が建てられないこともあります。
③ 既存不適格の可能性
さらに、買った住まいが「既存不適格」（きぞんふてきかく）であり、建て替えなどができない可能性もあります。
「既存不適格」とは、建物が建ったときは問題がなかったのですが、その後に法律ができて、その法律に合致していない建物になってしまった状況を指します。
建物が建っている間はいいのですが、建て替えの際には現状の法律に従う必要があります。
建て替えのときには、敷地面積の規定から現状より小さな家しか建てられないかもしれませんし、家を建てることができないこともありえます。
前述の②と同様に不動産会社が間に入っていればこの危険を買う前に把握することができます。
④ 引き渡し後に物件にトラブル（瑕疵）があった場合に修理など対応してもらえないかもしれない
「個人間売買」では契約書を作成していたとしても、売買契約後に相手と連絡がつくとは限りません。不具合が起きたときに修理など、対応してくれない可能性があります。
⑤ 私道負担（道路後退部分）があり正味面積が少ないことがある
購入しようとしている土地面積の中に私道が含まれていることがあります。
建築基準法では建物の敷地は幅4m以上の道路に対して、２ｍ以上接していなければならないと定められています（一部に例外あり）。
そのため土地に面している道路が狭い場合は、自分の敷地を道路にしなければなりません。これが私道負担です。
建て替えの際にこれが問題になります。
私道負担分は建物の敷地としてカウントできません。
たとえば、150㎡の土地で50㎡私道負担があるとすると、100㎡の土地にしか、建物が建てられなくなります。
土地には「容積率や建ぺい率」が定められており、たとえば、容積率100％、建ぺい率50％などと示されます。これに従わなければなりません。
その土地の容積率が100%と指定されている場合、土地面積と同じまでの床面積の建物しか建てることができません。そのため、現在150㎡の建物が建っていても、建て替えの際には100㎡までの建物しか建てられないのです。
⑥ 実際は相場よりも高い可能性もある
不動産会社に仲介手数料を支払わなくて済む、といっても不動産は個別性の高いものです。不動産会社を通さないと、適正な価格がわかりにくいため「高い買い物をしてしまった」となる可能性はあります。
結論
不動産取引は非常に高額であるうえ、非常に高度な専門知識が必要です。
そして取引するものが非常に高額であるために、さまざまな法律が定められているのです。ですから、「不動産会社に勤務しており、知識は十分ある」などという人以外は、プロに任せたほうが安心なのです。仲介手数料は、払う側からすると、
「高い」と思うかもしれませんが、それは「安心代」といえるのです。
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