「鳩ヶ谷駅」西口隣接　不動産のプロフェッショナルパートナー　ハナイアーバンプランニング

はじめに

消費税をあげようという議論になると、かならず世論が沸騰しますよね。それは日々の生活でどれくらい税金が増えるかが実感としてわかりやすいからです。
それに対して不動産に対する税金はどうでしょうか。
今自分が持っている不動産を売ったとして、いくらぐらいかかるかはっきり答えられる人はまずいないはずです。
しかし、高額な取引なので税金も多額になる気がするでしょう。そこで、このコラムでは「なんとなく高そう」ではなく「実際はこうやって計算する」という方法をお伝えします。いざ売却する際に税金を安く抑える方法を知ることにもつながります。
不動産の売却をお考えであればご一読をお勧めします。

不動産売却における税金の種類

不動産売却における税金の種類と納税額の計算式をまとめました。

１．所得税・住民税・復興特別所得税

この３つの税金がメインといえるでしょう。ここでは所得税などと呼ぶことにします。
所得税などは収入に対してかかる税金です。大きな収入があったらそれ相応に払う義務があるのです。

不動産を売却した場合に利益つまり収入があったら、これらの税を払う必要があるのです。
その逆に不動産を売却して損をする場合は払う必要はありません。

通常所得税などは全ての収入を合算して計算します。
例えば給与をもらっている人が、アパートをもっていて家賃収入がある場合は給与と家賃収入を足した金額を収入として計算します。
これに対して不動産の売却による利益は他の収入と合算する必要はなく、単独で税額計算することになっています。他の収入と切り離して計算するので、「分離課税」と呼ばれます。
後日、給与から天引きされる税金とは別に納税をする必要があります。

さて、不動産の売却による利益に応じて税を払うので、まずは譲渡所得と呼ばれる利益の計算方法をお伝えしましょう。

譲渡所得の計算方法

まずは利益となる「譲渡所得」を計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費用　－ 譲渡費用 ＋ 減価償却費　

売却価格：物件が売れた金額
取得費用：その不動産の購入価格及び購入のために要した費用
譲渡費用：不動産の売却のために要した費用
減価償却費：その不動産の建物の価値の目減り分

理屈としてはわかりやすいのではないでしょうか。
譲渡所得、つまり不動産を売却した利益は、売買の差額だけではなく売買に必要な費用も含めて考える、つまり経費を認めてくれるということです。これは妥当な考え方ですね。
例を挙げてみましょう。
3,000万円で買った家(ここでは後述の減価償却費は無視します)を3,500万円で売ったら差額は500万円です。そして、買うときに200万円、売るときに100万円経費がかかっていれば譲渡所得は最終的に200万円となるということです。

なお、譲渡所得は所有期間中の減価償却費相当額を差し引くことになっています。¹
ややこしい話なので、読み飛ばしても構わないのですが、考え方をお伝えしておきましょう。

建物に関する減価償却についてご説明します。
ありえない仮定ですが、2,000万円で買った「木造の建物」を50年後に2,000万円で売ったとします。この場合、譲渡所得は0円になると思う方もいるかもしれません。
しかし、50年も経ったら建物はボロボロで全く価値はなくなっているはずです。建物は消耗品で50年間使用してもう十分使い尽くしたにもかかわらず、同じ金額で売れたなら、2,000万円はまるっきり儲けになったと考えられるでしょう。
ここまで極端ではなくても10年間住んだなら、10年間分建物を使ったことによって、建物から得るべき利益は得たと考えられます。そのため10年間分の建物の利用料（厳密にいえば価値の目減り分）は譲渡所得に含めるということなのです。

取得費用が不明な場合

先祖から受け継いだ不動産や、売買契約書といった購入金額がわかる書類が何も残っていないことがあります。
この場合は原則として売却価格の5%を取得費用とする²ことになっています。3,000万円で売った不動産であれば、150万円になるということです。
本来、購入した価格が取得価格です。普通なら1,000万円以上にはなるでしょう。
これに対して5%しか認めてくれないというのはかなりケチですよね。実際は2,000万円で買ったのに取得費用が150万円しか認められなければ大損です。しかし、対策はなくはありません。
取得費用が不明な場合、「市街地価格指数」を用いて取得費を算出する方法があります。³
必ずしも税務署から認めてもらえるとは限りませんが、こんな方法があるということを覚えておくとよいでしょう。

所有年数によって税率が変わる

譲渡所得に応じて所得税などは支払うのですが、不動産の場合は単純に利益の額だけでは決まらないのがややこしいところです。

不動産の所有期間によって、税率が変わってくるのです。短期的な不動産の売買を抑制することが目的です。

「土地転がし」という言葉がありますが、値上がり益だけを狙って短期間で土地を売買することを指します。土地転がしが横行すると不動産が値上がりしてしまい、実際にその不動産を必要とする人が購入できなくなってしまうという弊害が起こります。
短期で売却した場合の税額を高くすることで、土地転がしを防止する効果を狙っているのです。

● 5年以下 短期譲渡所得
● 5年を超える 長期譲渡所得
● 10年を超える 10年超所有軽減税率の特例

年数の計算ですが、不動産を売却した年の１月１日で計算します。そのため実際には５年を超えていても５年以下となってしまうことがあるので注意が必要です。

所得税などの計算方法

なんだか半端な数字が多いなという感じがするかもしれませんが、考え方は非常にシンプルです。まあ、覚える必要はありませんので、この節は読み飛ばしてもかまいません。税金ってこんな感じで決まっているのだなということがわかるいい例だと思いますので、興味のある方はご覧ください。

まずは短期譲渡所得のパターンを基本だと考えます。

① 所得税は30%
② 住民税は9%
③ 復興所得税は所得税の2.1%、言い換えれば0.63%

短期譲渡所得では合計39.63％つまりほぼ40%、利益の半分近く税金でもっていかれるということです。かなり痛いですよね。

長期譲渡所得ではこれが半額になるということです。所得税は半額の15%、住民税はおそらく四捨五入して5%になったという経緯でしょう。復興所得税は所得税の2.1%と決まっているので、0.63%の半額になり0.315%となるわけです。合計で20.315％となり、だいぶ痛税感は軽くなります。これは「短期間で不動産の売買をしてほしくない」という日本政府の意志の現れといっていいでしょう。

次に軽減税率の特例ですが、「自分が住んでいる家だけ」が対象で、かつ「10年以上居住している」、そして「譲渡所得6,000万円以下部分」だけが対象となっています。
例えば8,000万円の不動産を売却した場合、6,000万円までと6,000万円を超えた部分の2,000万円で税率が違うという意味です。
この特例が適用されると長期譲渡所得よりさらに所得税は5%、住民税は1%安くなります。復興所得税も所得税が安くなることに伴って安くなります。

この特例が設けられている理由は、長年住んでいる家を売るのは利益を得ることが目的ではなくその必要があるためなので、税金を安くしてあげるべきだろうということです。
また、自宅を売却して新しい住まいに住み替えることを促進して、不動産市場が活性化することを日本政府が期待していると考えられます。
6,000万円を超える金額については通常の税率になっています。その理由はそれだけの資産をもっているのであれば、その分は普通に長期譲渡所得で課税しても困らないだろうということなのでしょう。お金をもっている人からはそれ相応に課税するという考え方ですね。

２．登録免許税・印紙税・消費税

これらの税金は不動産売却の際の「その他の税金」とくくってしまっていいものです。所得税などに比べるとわずかな金額だからです。

登録免許税

登録免許税とは不動産の登記内容を変更するために支払う税金です。
登記とは不動産の所有が誰であるかなどの情報を公的に登録してもらうことです。

引用：法務省「不動産登記のABC」

これが登記簿とよばれる帳簿で、誰でも閲覧することができ「この土地は私のものです」と証明するものです。
また、登記簿には誰が持ち主なのかという「所有権」だけではなく、「抵当権」⁴も明示されています。
抵当が設定されたままでは不動産を売ることができないので、抵当権を消す（抵当権抹消登記といいます）必要があります。そのために国に収める税金が登録免許税です。
これが１件につき1,000円です。土地と建物は別々の不動産としてカウントするので、土地付きの建物なら2,000円ということですね。

印紙税

不動産の売買契約書に貼る収入印紙の代金です。収入印紙を貼らなくてはならない文書は「課税文書」と呼ばれますが、不動産の売買契約書はこれに該当します。⁵

印紙税には軽減措置があり、2024年3月31日までの間に作成された売買契約書については、右の軽減措置の金額が適用されます。⁶

ちなみに印紙を貼らないと契約書の効力がなくなるのか？というとそういうことはありません。しかし、印紙を貼らないと脱税という扱いになり、本来の金額の3倍相当額の過怠税が発生してしまう可能性があります。1万円の印紙であれば、3万円後日支払わなくてはならないということですね。

この売買契約書は2通、売主と買主でそれぞれ同じものを保管するのが通例です。
印紙税を節約するために1部だけ作成して、もう一部はコピーにすることはまれにあります。
買主だけが原本を持ち、売主はコピーだけを持つという方法です。

そうすると、印紙税が半分で済むわけです。これで脱税にならないのか？という疑問を持つ方もいらっしゃいますが、全く問題はありません。

更に印紙税を節約する方法があります。
2022年5月に宅建業法が改正され、紙で取り交わすことが義務付けられていた売買契約書について、電子メール等による「電子契約」でもよいということになりました。⁷
課税文書とは「紙」なので、「紙」ではない電子契約には印紙を貼る義務がないのです。⁸

消費税

なにか物を買う場合には消費税がかかりますよね。
しかし、メルカリやヤフーオークションなどで個人から何かを買った場合には消費税を払いません。
販売者が事業として（法人あるいは個人事業主）販売した場合のみ消費税はかかります。メルカリで消費税を支払わなくていい理由は一般の個人が売っているからです。
不動産の売買についても同様です。不動産を売る側が一般の個人であれば売買金額について消費税はかかりません。そのため、ほとんどの方にとって不動産を売る際に消費税は関係のない話です。

しかし、事業を営んでいる人、例えばアパート経営をしている人が自分の所有している物件を売る場合には消費税がかかります。その場合、売買金額の中で建物の金額に対してだけ消費税はかかります。土地は消費するものではないので消費税はかからないのです。

3,000万円の土地付き一戸建てを売買するケースを想定してみましょう。土地代が2,000万円・建物代が1,000万円だとします。この場合は建物代の1,000万円にだけ消費税がかかります。このへんは少々ややこしいので、興味のある方は「不動産の売却にかかる消費税について不動産のプロが簡単にお伝えします」をご覧ください。
とはいえ、この記事を読んでいるほとんどの方にとって関係のない話でしょう。

他に家の売買代金以外にも微々たる金額ですが消費税がかかる項目があります。

● 仲介手数料
● 司法書士への報酬

この2つです。
仲介手数料は不動産業者を介して、不動産を売却した場合にかかります。不動産会社に支払う仲介手数料には税金がかかるためです。仲介手数料は売買金額の3%＋6万円なので、その10%が消費税となります。つまり売買代金の約0.3%ということです。3,000万円の不動産であれば96,000円ですね。
あとは、司法書士への報酬に消費税がかかります。報酬は抵当権抹消手続きの有無によって変わりますが、だいたい２～３万円程度です。
この金額の10％は２～３千円程度です。不動産の売買代金から考えると微々たる金額といえるでしょう。

節税の方法

居住用財産譲渡の特例を利用する

個人が住んでいる、あるいは住んでいた不動産を売却する場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されることがあります。
この特例は居住期間の長さは関係ありませんし、そして要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円を控除できるというすごい優遇です。
適用されるために必要な要件はたくさんありますが、基本的には自分の家を売る場合であれば適用されると考えて間違いありません。
要件の中で注意すべき主なポイントは２つです。

● 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
● 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

引用：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例

他にもポイントはありますが、詳しくは上記国税庁のページをご覧ください。

控除という言葉はよく聞きますが、「差し引く」という意味です。3,000万円譲渡所得を差し引いてくれるのです。譲渡所得が5,000万円なら2,000万円として扱ってくれるのです。また、元々の譲渡所得が3,000万円以内なら0円となります。

10年超所有軽減税率の特例も合わせて適用できます。
元々の譲渡所得が8,000万円の場合、5,000万円として扱うので、譲渡所得6,000万円以下となり所得税などは14.21％となります。

相続した空き家を売ったときの特例を利用する

相続した家を売却する場合「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と同様に3,000万円の控除が適用されることがあります。

適用される要件はやや厳しく、昭和56年5月31日以前に建築されたことが求められます。また、建物について一定の耐震基準を満たす必要があります。
詳しくは国税庁のページをご覧ください。

国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

現在、日本国内において空き家が膨大な数にのぼっており、そして更に急速に増えていることから空き家の活用が強く求められています。そのための対策の一つといえるでしょう。
住む予定のない家を相続した場合にどうすればよいか？については「住む予定のない親の家（不動産）を相続することになったらどうすればいいか？」をご覧ください。

リフォーム・改修費用を取得費に加える

家の機能アップのためのリフォーム費用は改修費用に含めることができます。壊れた箇所を修理する費用は含めません。

では機能アップとは何を指すのか例を挙げてみましょう。床暖房や太陽光パネルの設置、耐震工事、増築などがこれにあたります。もし、機能アップのためのリフォームを行っていれば、その際の費用と工事の内訳がわかるように工事請負契約書や領収書などを用意しましょう。紛失していたら、工事を担当した建築会社に再発行してもらうとよいでしょう。

長期譲渡所得や10年超所有軽減税率の適用をうける

● 所有期間が5年を超える
長期譲渡所得
● 自分が居住している不動産であって、かつ所有年数が10年を超える
長期譲渡所得より更に有利な10年超所有軽減税率の特例が適用される

不動産を売却するにあたって、売却のタイミングをはかってこの有利な制度を利用できるようにしましょう。税金が非常に大きく変わってきます。5年に満たない短期譲渡所得と比べると長期譲渡所得は税額がほぼ半分になります。
また、10年超所有軽減税率の特例では長期譲渡所得よりさらに30%安くなるので活用したいです。
詳しくは前述の所有年数によって税率が変わるをご参照ください。

最後に

ここまで不動産売却にかかる税金について、できるだけわかりやすくすることを心がけて説明してまいりました。それでも難しいと思われた方も多いのではないでしょうか。
不動産に関する税金は難しい部分が多く、一般の人にとってわかりにくいものです。
やはり不動産を売却する場合にはプロに依頼するのが確実です。
税金のプロといえば税理士です。しかし、税理士であっても専門があり不動産の税務に精通した税理士は少ないのが現実です。
なぜならば、税理士試験の科目には不動産税務は含まれないからです。⁹

できる限り少なく税金を抑える、その逆に税務署から税金が足りないと怒られないようにするには、知識と最新の情報を常におさえておくことが重要です。

不動産の売却にあたっては不動産のことを知り尽くしているプロである不動産業者、そして不動産を専門とする税理士のサポートが必要です。

当社ハナイアーバンプランニングは不動産を専門とする弁護士、税理士、司法書士がチームとなってお客様の問題の解決に当たります。
是非、埼玉県川口市の周辺で不動産の売却、購入をお考えでしたらお気軽に当社にご相談ください。

¹国税庁　No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

²国税庁　No.3258 取得費が分からないとき
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

³岡野相続税理士法人　【譲渡所得の取得費不明】概算取得費や市街地価格指数の計算方法
https://www.souzoku-zei.jp/souzokuzei/souzoku-fudosan/jotoshotoku/

⁴金融機関等がお金を貸して、返済してもらえなくなった際に、お金を貸した側が不動産を売って強制的に返済を受ける権利を指します。たとえ所有権が自分にあったとしても、抵当権が設定されているうちは完全に自分のものではないということです。

⁵ 国税庁　No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

⁶国税庁　No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

⁷公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
不動産取引の電子契約　その導入ポイントは？

https://www.zentaku.or.jp/wp-content/themes/zentaku/pdf/useful/realpartner/rp2022_09.pdf

⁸参議院
https://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/162/touh/t162009.htm

NTTコムオンライン　電子化した契約書・領収書に収入印紙がいらない理由とは？電子化の方法も解説
https://www.nttcoms.com/service/naviexp/column/revenue-stamp/

⁹マルイシ税理士法人　不動産税理士の選び方とは？一般的な税理士との違いや特徴も解説
https://maruishi-tax.jp/column/column061/