「鳩ヶ谷駅」西口隣接　不動産のプロフェッショナルパートナー　ハナイアーバンプランニング

ポイント１　管理組合が機能しているかをチェックしよう

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マンション購入前に知っておきたい最初のチェックポイントは、「管理組合が機能しているか」ということです。

管理組合とは、マンションの廊下や外壁、屋根、駐車場、エレベータなどの共用部分（室内以外）を維持管理していくための団体です。マンションを購入すると自動的にメンバーの一員となることが、マンションの法律である区分所有法で定められています。

管理組合は、自分たちの財産である建物（共用部分）を購入者全員で守っていく義務を負います。管理組合の活動次第で、マンションの住み心地が変わってきます。

ここで、「マンション管理は、管理会社が行うのではないの？」と思う方がいらっしゃるでしょう。確かに、日常的に清掃やゴミ出しなどの建物管理は、管理会社が行うところが多くなっています。ただし、これは、管理組合が、管理会社に委託して、業務を行ってもらっている構造です。業務をきちんとこなすのは、管理会社の義務ですが、管理の最終的な責任は管理組合にあります。

管理組合が機能しているかを見る一つの方法は、「定期的に理事会が実施されているか」です。理事会とは、管理組合員の中から選ばれた数人のメンバーが集まって定期的にマンションの方向性を話し合うもの。一度、就任すると1年任期や2年任期で交代することが多くなっています。順番で決められることが多く、いつか、理事になるときが来ることも意識しておきましょう。

世帯数などによるものの、理事会が月1回～２回、あるいは2カ月に１回～２回程度、開催されており、話し合った内容を広報誌や居住者限定のインターネット上で公開しているならその管理組合は、十分、機能しているといえるでしょう。なかには全く開催されていない、あるいは開催されていても、理事の出席が毎回、決まった人ばかりという例もあります。事前に不動産会社に、理事会の開催頻度や話し合われている内容などを尋ねてみましょう。

ポイント2　修繕積立金の金額は？

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マンションを購入すると、毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。管理費は、管理会社に支払う委託費用や火災保険、清掃費用、エレベータや給排水設備などの点検費用、共用部分の光熱費などに使用されます。

一方で、修繕積立金は、マンションを維持管理していくための費用です。これは、12年～18年程度に1回の周期で行われる「大規模修繕工事」の費用に充てられます。マンションは大きな建物です。外壁や屋根防水、鉄部塗装、給排水、電灯、情報・通信、立体駐車場などに定期的な工事が必要になります。世帯数や工事内容によるものの、一度の修繕で億単位の費用がかかることが一般的です。

将来的に多額の工事費が必要になるため、毎月、少しずつ各戸が、費用を積み立てる仕組みです。個人では、住宅ローンに加えて毎月の支出に加わるので、修繕積立金額は把握しておきましょう。もちろん、管理費の把握も忘れずに。

ポイント3　修繕積立金の将来の額は？これまできちんと見直されている？

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修繕積立金が、マンションの維持管理のために大切な費用であることはお伝えしました。

ただし、修繕積立金は、一概に「いくら程度が適切か」とは言えません。マンションの築年数や規模、敷地の広さ、共用部分の設備の違い、立地などさまざまな要因の影響を受けるからです。

それでも、国土交通省が平成23年に公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（＊）が参考になります。

＊出典https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

上記のガイドラインによると、以下のような目安が明記されています。

これは、毎月一定額を積み立てた場合です。大部分のマンションでは、このような一定額ではなく、入居後に管理組合が話し合って、年1回の総会で、修繕積立金の増額割合を決めていく段階方式になっています。

今後、修繕積立金がどの程度、値上げされるかは管理組合が決めることですが、目安として、「長期修繕計画」を見れば、いつ頃、いくら程度値上げする必要があるかがわかります。長期修繕計画には、どこにどんな修繕を行えばよいか、30年程度のプランが示されているからです。工事全体の修繕費も明記されています。不動産会社に今後の値上げの時期を尋ねておきましょう。

ポイント4　これまできちんと修繕されている？

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修繕積立金についてお伝えしてきましたが、そのマンションがきちんとした修繕を行っているかも大切です。建物がきちんとメンテナンスされていることがわかるうえ、管理組合の熱心さも読み取れるからです。

メンテナンスについては、過去の修繕履歴を教えてもらえるので、そこでわかります。これは、重要事項説明で伝えられますが、これは契約直前の段階。そのときに事実を知るのはちょっと遅いのではないでしょうか。早いうちに、「マンションの修繕履歴を知りたい」と不動産会社に伝えておきましょう。

さきほどもお伝えしたように、マンションでは、築12年～築18年の間に1回目の大規模修繕が行われることがほとんど。もし、たとえば築15年で工事が行われていないなら、近いうちに予定があるかを尋ねておきましょう。築20年経っていても、工事の予定がないなら、そのマンションでよいのか、少し、立ち止まって考えてみましょう。

ポイント５　管理費や修繕積立金の滞納は多くはないか

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5つめのポイントは、マンションの修繕積立金や管理費の滞納金がないか、ということです。

滞納金とは、何らかの理由で毎月支払うべき管理費や修繕積立金を払わない人がいて、その金額がたまっている状態のこと。

滞納する人やその金額があまりにも多いと、マンション全体の修繕積立金や管理費が不足してしまっています。滞納率は、マンションが古くなると増えがちですが、それでも管理に熱心なマンションであれば、居住者の意識が高く、築年数が経っていても滞納する住戸がゼロという例はあります。

以下のデータでは、たとえば、昭和49年以前に建ったマンションでは、滞納が「ある」と回答したのは、48.4％。逆に言えば、51.6％が「滞納はない」ということです。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」管理組合向け調査の結果

注意したいのは、その滞納率です。世帯の10％を超えているなら、少し考える必要がありそうです。もし、滞納がこのまま続いてしまうと、管理費や、いずれ来る大規模修繕の費用が不足したりしてしまう可能性が出てくるからです。修繕費用が不足すると、借り入れをしたり、修繕時期を伸ばしたりする必要が出てきます。そうなると、建物の寿命に影響するかもしれません。

管理会社は、管理費や修繕積立金の滞納者に対して、督促を行います。けれども、それは管理組合からの依頼に基づくものですから、業務の期限があります。期限が過ぎれば、責任は管理組合にあります。管理組合が回収しなければならなくなります。

時間が立つほど、滞納金は回収しづらくなるので、滞納金の有無や金額が多額ではないかを事前に不動産会社を通じて、確認しておきましょう。

ポイント6　建物内覧時はここをチェック

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これまで書類上でわかることをお伝えしてきました。ここからは建物内覧時のチェックポイントをお伝えします。

エントランスに入ったら、次のような点を確認しましょう。
エントランスの状態や、廊下やエレベータ内部はきれいで整っているか、電灯が切れているところなどはないか、汚れがひどいところはないか、共用廊下に個人の荷物を多く置いている人はいないか、などをチェックします。

自転車置き場がきれいに整理整頓されているか、バイクが置き場所にきちんと置かれているか、敷地内の停めてはいけない場所に車が停まっていないかも大切です。

エントランスに掲示板があれば、そこを見てみましょう。掲示板は、今、マンションでどのようなことが問題になっているかを知るための貴重な情報源です。生活音やペット飼育の注意点などが明記されていれば、何らかの苦情があるのかもしれません。理事会の案内や修繕計画などのお知らせがあれば、今、管理組合がどのようなことを話し合っているかがわかることがあります。

ゴミ置き場も確認してみましょう。整理整頓されていれば、管理会社が毎日、丁寧に対応していることが読み取れますが、居住している人のマナーもきちんとしていることが想像できます。

非常階段や廊下の外壁なども見ておきます。外壁に大きなタイルの剥がれがないか、汚れや手すりにさびなどがないかをチェック。もし、それらに問題があるようなら、意識しておきます。ただし、「メンテナンスがきちんとされていないのでは」と結論を出すのは少し早いです。　

それは、来年あるいは数年後に大規模修繕の予定があるかもしれないからです。

気になる箇所があれば、不動産会社に「大規模修繕はいつ頃行う計画がありますか」「修繕の話はどこまで進んでいますか」などと尋ねてみましょう。

近いうちに大規模修繕の予定があるなら、きれいになったマンションに住むことができます。

番外編　室内も細かく確認、リフォームの計画を視野に入れて

出典：ABC / PIXTA(ピクスタ)

室内は、専有部分となるので、「マンション管理」の対象外となります。今回の「管理の良いマンション”の見抜き方」というテーマからは外れますが、個人でリフォームすることと関係するので、壁紙や傷、設備の状態など、使用できるかどうかを確認しながら見ていきましょう。

いかがでしたか。購入前にマンション管理に目を向けておくことで、長期に住みやすく快適なマンションに出会える確率が高まります。当社でも、さまざまなご質問に対応しておりますので、ぜひお尋ねください。