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木造戸建ては何年もつ？

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まず、「古い家」とはについて考えてみましょう。木造住宅は、いったい何年程度、持つのでしょうか。

一つの考え方として、法定耐用年数を用いる方法があります。
ここで、木造住宅の法定耐用年数は「22年」といわれています。法定耐用年数とは、税法で定められた期間のこと。建物の減価償却の計算に使われるものです。減価償却とは、使用するにつれて、時間とともに価値が下がっていくのを費用に計上することです。

たとえば、アパートを2000万円で建築したとすると、減価償却期間の22年間とは、固定資産の購入費用分として、毎年90万円ずつ費用として計上できるものです。22年で、価値がゼロになるという考え方です。

このように住宅は、築年たつほど、価値が下がっていきます。それを示したデータをご紹介しましょう。

公益財団法人　東日本不動産流通機構が、2025(令和7)年2月25日に公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」によると、「中古戸建住宅の築年帯別平均価格」は、築年が古くなるほど、下がっています。築年が新しいほど、高く売れるのは当たり前といえますね。

出典：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202502.pdf

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しかし、これは住宅を投資資産とみた場合の考え方です。実際、「すべての木造住宅の寿命が20年くらい」とは言えません。築20年を超えた木造住宅が売買されている例は普通にあります。

国土交通省では、実際の売買した事例を、一定程度の情報を伏せて公開しています。以下に、2024年に取引された古家つきの事例をまとめました（一例）。

出典：不動産情報ライブラリ（国土交通省）

上記をみると、非常に築年たったものも取引されていることがわかるでしょう。もちろん、これらが市場で取引されたものの一例です。もっと築年たったものが取引されている例もあります。

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その建物が丁寧に使用されており、建物に腐食や白あり、傾きなどが見られなければ、築年に関係なくまだ十分、市場で売却可能です。さらに、何らかの不具合があったとしても、途中でリフォームすれば価値は上がります。もちろん、売却する前にリフォームする方法もありでしょう。

加えて、自分では「古い家」と思っていても、他の人がどう思うかは別です。最近では、「レトロな家に住みたい」などの理由で、若い方があえて古い家を選ぶこともあります。ご自身でリフォームをするなどして楽しまれているようです。

また、土地つきの住宅は、土地の形状や大きさなどがそれぞれ特有の事情が評価されるので、「古い家と土地」を合わせた“総合評価”で高く売れることもあります。

ですから、「こんな古い家は売れない」と思い込まず、一歩、踏み出してみましょう。

古い家でも売れる！その方法とは

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古い家でも売れるものはあります。では、売るためにはどのような方法があるのでしょうか。

１）現状のまま売り出す
先ほどお伝えしたように、意外にも、「家の古さがよい」「古い家を自分でリフォームして暮らしたい」と思う人はいます。こういった人の好みは千差万別で、築50年超、なかには「築80年を超えていてもよい」という人がいます。

ただし、このような人は決して多くはないので、そういった人を探し出せるかがポイントになります。家を売る場合は、不動産仲介会社を利用しますが、古い家を売った実績が多くある不動産会社に依頼するのが重要です。経験を重ねて不動産会社は、古い家の売り方を知っているからです。その不動産会社にしかないテクニックを駆使してもらうようにしましょう。これは実績を聞けば教えてもらえます。あいまいな話しか言わない会社であれば、依頼するのは避けたほうがよさそうです。

２）土地の利用価値がある
先ほどもお伝えしましたが、土地に利用価値があれば、家に全く価値がなくても、高く売れます。土地がとても広い、駅から近い、南向きで公園の前にあり日照が確保されている、近くに駅ができるなど、その土地自体に「誰もが欲しい」という思わせる条件があることです。

さらに、土地の価値は現状だけではありません。将来的に、家を取り巻く周辺に建て替えや再開発計画があるということがあげられるでしょう。
「そんな話は聞いていない」と思われるかもしれませんが、今、そういった話がなかったとしても、建て替えや再開発計画は10年～20年後といったスパンで考えられるものです。水面下で進められ、公になっていない計画もあるので、こういったことは地元で長年、営業を続けている不動産会社に聞いてみるのが一番よいでしょう。

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３）リノベーションで生まれ変わらせる
それほど費用をかけなくても、リノベーションをすることで、レトロな雰囲気を残しながら新築同様の住まいになるものもあります。たとえば、お風呂だけを沸かしなおしできるようにする、トイレだけを取り換える、壁紙だけを張り替えるといった限定された箇所だけで済むものもあります。
これは、リノベーションのやり方次第なので、古い家のリノベーションを多く手掛けた経験のある建築事務所に依頼するのがよいでしょう。しかし、一般的には、売るために建築事務所にリノベーションを依頼すると、本人が居住するのと同様の費用がかかってしまうことがあります。事前にどの程度までなら費用をかけてもよいかを考えておきましょう。
こういったことは、直接、建築事務所に依頼するよりも、ワンクッションおいて不動産会社経由で依頼するほうが、実績のある会社を紹介してもらえます。

４）建物調査（インスペクション）を行い、瑕疵担保保険をつけて売る
古い家を買う側からみると、「この家は住んでも大丈夫だろうか」という思いがあるでしょう。売る側からしても、「売ったあとに雨漏りなどが起きて修理費用を請求されたらいやだな」と思うのではないでしょうか。

こういった事態を避けるために、建物の事前調査（インスペクション）を行い、既存住宅売買瑕疵保険に加入して売却するという方法があります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などを建物の状態を検査する機関に依頼して、検査をしてもらい、もし売却後に雨漏りなどがあれば補修費用が保険で賄えるために、買う側にとっては安心できるものだ。不動産会社が利用できる「宅建業者販売タイプ」と、個人が個人に売る際に利用できる「個人間売買タイプ」の2つがあります。

保険を利用するには以下の一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のサイトから検索ができます。
https://kashihoken.or.jp/

保険料は、保証期間や保険上限額などによって異なりますが、仮に保険上限額は1000万円で、保険料は平均して5万円～10万円程度が目安。ただし、保険会社によって異なるので、複数の会社に聞いてみるのがよいでしょう。

売る側で当初から、調査と保険を利用することを前提に売りに出す場合は、こちら側で費用負担をすることが少なくありません。一方で、買う側から、調査と保険の加入を依頼されることがあります。費用負担をどうするか話し合いましょう。話し合いの際には、必ず不動産仲介会社を通しましょう。そのためにも、既存住宅売買瑕疵保険を使って売却した実績のある不動産会社を選ぶことがポイントです。

一般仲介で見向きされなくても、買い取りに活路あり

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ここまで、「古い」といっても、売れる可能性のある住まいとその方法について、お伝えしてきました。

しかし、本当に売るための条件がそろっていない古い家もあります。たとえば、家を建て替えようとしても建て替えられない「再建築不可」や「旗竿地」「私道接道」などはその代表的なものといえるでしょう。

これらは、土地に家が建ったあとに土地や街づくりに関して法律が制定されたり、改正されたりしたことで、現在の法律にそぐわない状況となったことを意味します。つまり、土地に建物が建っている間は、その建物の状態でも「認めますよ」ということなのですが、いったん取り壊したら「現在の法律を遵守して建物を建ててください」ということなのです。

法律の規定に合致せず多いのが、建築基準法の「接道義務」です。これは、建物を建てるときは、「幅員（道路の横幅）は4m以上の道路に2m以上接していないといけない」というものです。つまり、「旗竿地」などはこの要件を満たしていないことが多く、今の古い家を取り壊すと新しく家を建てられなくなってしまうのです。

接道義務は、消防車や救急車といった緊急車両が道路に問題なく入れるようにするためのものです。道路が狭い状態で火事や救急車が必要な事態が起きてしまうと、命にかかわります。接道義務によって、大勢の人の命が助かる可能性が高いのです。

これらに加え、売りづらい土地として、崖地に家が建っていたり、家が狭すぎて土地自体に価値が少なかったりする場合や、土壌汚染などのリスクがある、複数の人が所有している土地などもあてはまるでしょう。

こういった場合は、残念ながら、一般の不動産としての流通は見込めないでしょう。ただし、不動産会社に直接、買い取ってもらうという方法があります。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは？

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不動産会社に直接、古家付き住宅を買い取ってもらうメリットの一番は、先にお伝えしたように、市場では売りづらい物件をすぐに現金化できるという点です。いつまでも売れない古家と土地を維持していくのは、固定資産税や建物の維持管理など費用がかかり、本当に大変です。しかも、売れるまで費用を見込んでおかなければいけないのですから、先が見通せない点も苦しいでしょう。

不動産会社に直接、買い取ってもらえば、早ければ1週間、長くても数週間で現金を手に入れることができます。

仲介手数料も不要ですし、家を解体する必要もありません。室内の片づけも不要であったり、簡単な程度で済ませられたりすることも少なくありません。昨今、工事費の値上がりで解体費用もうなぎ上りになっています。自分で壊す場合は、業者を探して見積もりを取って、さらに室内の荷物も片づけて、という途方もない手間をかけなければなりません。その作業を行っている間に、当初の見積もり金額の期限が来てしまい、さらに取り壊し費用が高くなる、という可能性もあります。

また、古い家の場合、土地の境界が確定していないままになっていることがあります。通常、こういった土地を一般の仲介で売りに出すときは、売る側が土地の境界を確定する測量を行わなければならないのですが、不動産会社に買い取ってもらう際には、この境界画定についても不要な場合が少なくありません。ただ、条件があるので、こういった不安があるなら、不動産会社に尋ねておきましょう。

さらに、解体せずに「古家付き土地」として売却することで、解体費用を抑えられることに加え、税金の負担も減ります。家が建っている土地には、固定資産税がかかりますが、家があることで軽減措置が受けられているのです。固定資産税の基準日は毎年1月1日ですが、取り壊して更地にして年をまたいで売却してしまうと固定資産税が4倍に増額されてしまう可能性があります（きちんと空き家管理をしていない場合は、家が建っているほうが高くなる可能性も以下のサイトを参照）。
参照：https://hanai-up.co.jp/colums/042

もう一つ。直接、買い取ってもらうメリットには、買い取り価格が早いうちに決まるのもあるでしょう。一般の仲介では、査定価格を提示してもらい、売り出し価格を決め、買い主が表れても金額交渉が発生することがあります。契約前に値引き交渉があるかもしれず、売却価格は本当に売れるまで確定しません。不動産会社に直接、売却する方法では、査定での価格に納得すればそれで確定します。

現状のまま、手放せて、すぐに現金が手に入れられるというのは、とても助かることではないでしょうか。

高値での買い取りをねらうにはどうすれば？

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直接、不動産会社に買い取ってもらうにしても、どの会社でも受け入れるわけではありません。また、著名な会社であっても、古家付きの土地の買い取りに実績が少なく、金額を非常に低く提示するところもあります。

こういったことを避けるためには、不動産会社の名前ではなく、実績で選ぶことです。
まずは、複数の不動産会社に見積もりをすること。そして、その際には、「狭い土地に古い家があるのですが、買い取りの実績はありますか」などと、自分の物件の条件を伝えて話を聞いてみましょう。査定をしてもらったら、一般の仲介と異なり、多くの場合、その金額が不動産会社の買い取り価格になります。

不動産会社選びが重要なのは言うまでもありません。

当社、ハナイアーバンプランニングは、買い取り査定を無料で対応しております。また、川口市内での古家付き住宅の買い取りについても、多数の実績がございます。川口の将来についても細かく情報を把握している当社に、一度、お尋ねください。