「鳩ヶ谷駅」西口隣接　不動産のプロフェッショナルパートナー　ハナイアーバンプランニング

ポイント1　人口増が暮らしやすさの好循環を生む

写真：やすだちはる / PIXTA(ピクスタ)

川口市は、荒川を挟んで東京都足立区と北区に隣接し、都内への通勤・通学の利便性が非常に高い立地です。それにも関わらず、住宅価格が比較的手ごろなため、近年、永住先として選ぶ人が増えています。
永住希望は、川口市の調査結果に表れています。『令和６年度 総合計画のための市民意識調査結果報告書』によると、川口市の居住意向は、「住み続けたい」が81.1％で８割を超えています。一方、「住み続けたくない」は15.9％で１割半ばとなっています。

川口市は、県都のさいたま市に次ぐ人口規模を擁する都市。川口市のように、埼玉県内で東京都23区に隣接している市の人口を以下に示しました。比較のため、最後に川口市の最新人口を入れましたが、川口市が大きな街であることがわかるでしょう。

令和7年3月1日時点
・三郷市　14万1322人
・八潮市　9万4520人
・草加市　24万9868人
・戸田市　14万2185人
・和光市　8万4694人
・新座市　16万5981人
・川口市　59万3908人

実際、川口の人口は増加しています。新型コロナウイルスの感染拡大期には一時的に人口が減少したものの、2023年5月、同ウイルスの感染法上の位置づけが5類に変更となってから、以前のような人口増加に転じています。2023年から3年間の人口と世帯を以下に示しました。

日本はすでに人口減少社会に入っています。実際、市町村レベルでは人の取り合いが起きている話は少なくありません。通勤や通学に便利ということは、それ自体が大きな強みであり、人口減社会となっても、人が集まる魅力があるということです。

別の角度からもみてみましょう。

人が集まれば、当然、生活利便性を実現するための商業施設は増えますし、医療や教育といった施設も充実していきます。

人が増えることで自治体の政策も、変わります。人口増により税収もアップし、市独自の政策を行えるようになるからです。新たな再開発計画が持ち上がることがあるでしょうし、ファミリー層が多い川口市では、たとえば、子育て関連、防犯や防災などの事業が充実する可能性も高まるでしょう。よりよい政策が増えれば、さらに人口増につながる、という好循環が生まれます。

人が増える街。これは長期に住む判断をするには大きなポイントです。

ポイント2　再開発や地区計画で変わる街に集まる注目

写真：Ystudio / PIXTA(ピクスタ)

川口は、再開発が目白押し。街が変わり、将来性に期待が持てます。

川口市はかつて、鋳物の街として有名でした。鋳物とは、金属を溶かして型に入れ、冷やして固めて作られる製品です。以前は、川口市内のあちこちに鋳物工場がみられましたが、最近では、そういったエリアが再開発により、商業施設や超高層マンションなどに生まれ変わりました。再開発事業が行われると、住宅密集地がきれいに整備され、公園や商業施設、緑のある広場になります。そして、整理された美しい都市の街並みに変化します。

JR川口駅前に降り立ってみてください。商業施設や複数の大規模なマンションが整然と立っています。緑も心地よく整備され、典型的な都市の風景が広がっています。

現在も、川口駅近くでは、「川口本町4丁目9番地区」（＊1）の事業名称で、再開発事業が進行中です。駅前の立地は、交通利便性が高く、東京都やさいたま市、埼玉県内の他の自治体から移り住んでくる人も少なくありません。まさに、東京のベッドタウンとしての力を発揮します。
＊1　https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01140/015/shigaichi/33939.html

街が整備されるのは、再開発によるものだけではありません。「地区計画」という、ある一定のまとまりを持った「地区」を対象に、その地区の実情に合ったよりきめ細かい規制を行う制度があります。地区計画も建物の高さをはじめ、道路の位置や規模、建てられる建物などが決められます。そして、川口市内では、安行出羽地区や、川口一丁目一番などで地区計画が進んでいます（＊2）。
＊2　https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/020/youtotikukeikakunado/4610.html

「都市・居住環境整備重点地域」（＊3）というものもあります。2004年、川口市内の川口駅・西川口駅周辺地区、SKIPシティ周辺地区、川口元郷駅周辺と元郷・領家地区、鳩ヶ谷駅・南鳩ヶ谷駅周辺地区の4拠点を含む約1380haが「都市・居住環境整備重点地域」として、国土交通大臣から指定を受けています。これは、都市の構造や、良好な住宅地の整備を重点的に行う地域のことです。指定地域は、重要な立地条件で、さらに、大規模な土地利用転換が進む拠点地域を含んでいます。
＊3　https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01140/015/shigaichi/toshikyoju/33930.htmll

再開発にしろ、地区計画や重点地域にしろ、街全体が整備されるのですから、街がきれいに暮らしやすくなるだけではなく、エリアを含む周辺の土地の価値の上昇も期待されるでしょう。

ポイント3　JR川口駅前に「ららテラス川口」開業

街の将来性は、「これからどれだけ利便性が高まるか」にも影響を受けます。

JR川口駅前では2025年5月、三井不動産が運営する「三井ショッピングパーク　ららテラス川口」が開業します。「ららテラス川口」は、かつてのそごう川口店を大規模にリニューアルし、食料品やフードコートをはじめ、ファッション、ビューティ、雑貨などのライフスタイルを提供する大規模商業施設です。

駅前に大型の商業施設が開業すれば、これまで以上に便利になり、さらに人が集まります。周辺の地価上昇も期待され、資産価値を求めて「JR川口駅前やその周辺に住みたい」と思う方も増えてくるでしょう。そうなると、ポイント１でご紹介したように、さらに人が集まり、地域が整備され、暮らしやすさが高まる、ということにつながります。

ポイント4　上野東京ラインがJR川口駅に停車

写真：桜坂はるか / PIXTA(ピクスタ)

川口市が、東京都内への通勤や通学の利便性が高いことをポイント1でご紹介しました。

一例として、JR川口駅から一つ南側の東京都となるJR赤羽駅までは、わずか3分です。JR川口駅からJR池袋駅までは17分、JR渋谷駅までもわずか29分。JR川口駅からJR上野駅までは19分、JR東京駅までは26分で、これらの方面には京浜東北線1本で乗り換えなしです。

地下鉄南北線が乗り入れている埼玉高速鉄道線も人気です。たとえば、東京都に隣接する川口元郷駅から地下鉄飯田橋駅までは乗り換えなしで、23分。静かな環境の鳩ケ谷駅を選んだら、地下鉄永田町駅まで乗り換えなしで、わずか34分で到着します。

そして、さらにうれしいのは、JR川口駅に上野東京ラインの停車が見込まれていること。川口市では現在、JR東日本と基本協定締結に向けた協議を実施中。基本協定の締結後、測量・設計に数年程度（※）、さらに、上野東京ラインのホーム供用開始までには10～12年程度※の工事期間を予定しています。
※今後、変動の可能性あり

このため、JR川口駅の京浜東北線のホームの西側に新たなホームの増設が予定されています。

便利になるのは、上野東京ラインの停車だけに留まりません。JR東日本では、令和13年度（2031年）の開業を目指し、上野東京ライン沿線から羽田空港へのダイレクトアクセスが可能となる「羽田空港アクセス線（仮称）」の計画が進められています。

川口から羽田空港、そして国内各地や海外への利便性が高まること、間違いなしです。将来性は言わずもがな、でしょう。

ポイント5　公示地価が上昇！資産価値アップの可能性あり

写真：TOKO / PIXTA(ピクスタ)

2025年（令和7年）3月、公示地価が公表されました。これは、地価公示法に基づいて、国土交通省が毎年１月１日時点における標準地の価格を毎年、３月に公示するものです。一般の土地取引や、相続税評価などの目安に使われます。

埼玉県内では、東京都に隣接したエリアを中心に上昇がみられており、川口市はとくにその傾向が顕著です。川口市は、令和6年と比べて5.1％の変動率（上昇率）でした（＊）。
＊　https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/265989/01_r7gaiyou.pdf

川口市内の住宅地でもっとも価格が高かったのは、「川口市幸町1-3-24」で、68万2000（円/㎡）、変動率5.7％となりました。県内でみても1位のさいたま市浦和、2位のさいたま市大宮に次ぐ、3位になっています。

埼玉県内の地域の住宅地で、変動率（上昇率）の順でみると、「川口市芝東第3-169-11」が県内3位で8.1％でした。1位はさいたま市浦和9.3％、2位はさいたま市大宮8.2％でした。

先にお伝えしたように、「ららテラス川口」のような大規模商業施設ができたり、JR上野東京ラインが停車したりするようになると、ますます利便性が高まります。そうなると、今後も川口の地価の上昇が期待されます。地価が上昇すれば、その土地の資産価値が高まります。将来的に売りたいと思ったときに、買ったときよりも高い価格で売却できる可能性があります。

ポイント6　開発が進んでも自然の豊かさは維持、子育てに最適

写真：U3photos / PIXTA(ピクスタ)

川口市内では、すでにお伝えしたように、再開発や地区計画などが目白押しです。こうなると、子育て世代にとっては、お子さんが「自然に触れる環境が減るのでは」と思われる向きもあるかもしれません。

再開発などは進んでいるものの、実際のところエリアは限定的です。川口市内のほとんどの地域では自然を活かした空間が広がっています。広い公園も点在し、荒川沿いには散歩道もあります。

このような静かな環境を好む方は、埼玉高速鉄道の鳩ヶ谷駅周辺、東川口駅周辺、荒川に近い原町や緑町などはいかがでしょうか。

こういった地域は、戸建てが中心となる落ち着いた環境が特長です。周辺には公園や畑などの緑が広がっています。お子さんをのびのびとした環境で育てることができます。

川口の将来性を見てきました。このようにみてくると、今後も川口市の住宅価格は安定して推移する可能性が高く、エリアによっては将来的に上昇していく可能性も秘めています。資産価値を維持するためには、選ぶ街が欠かせません。川口市内で住宅購入をご検討されている方は、川口で20年超、地元の細やかな動きを見てきたハナイアーバンプランニングに是非一度、お尋ねください。