不動産コラム／ COLUUMS
川口市で中古マンションを選ぶなら、必ず押さえたい点！
公開日: 2024年12月9日 更新日: 2024年12月9日
目次
写真：やすだちはる / PIXTA(ピクスタ)
マンション購入を前向きに検討しているものの、新築か中古かで悩んでいる方は少なくないでしょう。ただ、このところ、新築マンションの価格は右肩上がり。このため、最近では手ごろな中古マンションを購入する方が増えています。今回は、川口市内で中古マンションを選ぶ際に、必ず押さえたいポイントをお伝えします。
川口では駅周辺にマンションが増加中
川口市は、南側に荒川が流れ、対岸に東京都という利便性の高い立地が特長です。
JR線と埼玉高速鉄道線の二つが利用でき、JR川口駅から東京駅までは京浜東北線で27分～30分程度。大宮方面には、JR川口駅からJR大宮駅まで21分～22分。JR武蔵野線を利用すれば、東は千葉の南流山駅、西は東所沢駅から東京の西国分寺駅以降にも行くことができます。
川口は江戸時代から鋳物産業が盛んな街でしたが、近年、再開発が進み、駅周辺を中心に、かつての鋳物工場がマンションに転用される例が増えています。
JR川口駅前では、大きな歩道橋がぐるりとロータリーを取り囲む風景が圧巻。周辺にタワーマンションや大型の商業施設が立ち並びます。埼玉を代表する都市の街並みに、好印象を持つでしょう。
街の将来性に期待！川口で進む再開発
写真：yama1221 / PIXTA(ピクスタ)
川口市は、平成17年に埼玉高速鉄道線の鳩ケ谷駅から川口元郷駅、JR西川口駅から川口駅を含む約1380haを「川口・鳩ヶ谷地域」として、「都市・居住環境整備重点地域」に指定しています。
そのなかでも、JR川口駅と埼玉高速鉄道線川口元郷駅を含む約330haの敷地は、「特定地区」に指定されています。これは、特に一体的で総合的に都市の再構築を進めるべき相当規模の地区という意味です。
エリア内では、これから、都市機能の改善やさまざまな拠点の促進が期待される地域なのです。
今後、行政が都市ネットワークの整備や住環境を維持できる都市整備、防災上、安全なまちづくりなどを行っていきます。一層暮らしやすく、便利になること間違いなし！です。
街が整備されるということは、その地に立つマンションの資産価値も下がりにくく、逆に上がる可能性がある、ともいえるでしょう。
出典：
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/123/kawagutihatogayatiiki.pdf
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/123/kawagutimotogoutiiki.pdf
川口市の中古マンション価格はどのくらい？
川口市は、通勤の利便性が高いにもかかわらず、マンション価格は手ごろなエリアです。
そこで、最近、取引された物件価格の一例を以下に示しました。川口市内の新築マンションの価格は、2LDKから4LDKで3500万円～8500万円程度なので、割安感があるのではないでしょうか。
出典：REINS MARKET INFORMATION一部抜粋、改変
中古マンションのメリットは次の４つ
写真：ジャバ / PIXTA(ピクスタ)
新築か、中古かで迷っている方に向けて、中古マンションのメリットをお伝えします。
ポイントは４つです。
１） 新築よりも価格が手ごろ
新築マンションには、売り主である不動産会社の利益が含まれています。それは売却価格の1割から２割程度、と言われています。一般的にはよほど好立地の都心部のマンションでもない限り、買った瞬間に中古となり、一定程度、価格が下がることが見込まれます。
中古マンションといえば、築年が気になる方がいらっしゃるかもしれませんが、築10年程度までのマンションであれば、新築マンションの設備や構造と比べて遜色はありません。
２） リフォームで好みの部屋に
新築マンションは、すでにある間取りや設備に自分たちが生活を合わせていくことになります。一方、中古マンションをリフォームすれば、好みの間取りを手に入れられます。たとえば、ウォーキングクローゼットをつくったり、ペット可マンションなら、ペット専用のドアや壁材を用いたりすることができます。思い切って南側にキッチンを持ってくる、という斬新なアイデアも中古マンションなら、実現可能です。
３） 事前に暮らしがイメージできる
新築マンションは、まだ建っていない状態のものを買うことが多いのではないでしょうか。一方、中古マンションはすでに建物が建っているのですから、部屋の状態だけでなく、マンション全体の雰囲気をはじめ、住んでいる人の生活やマナー、建物の状態などを知ることがでます。「ここに住めばこんな暮らしができる」ということが事前によくわかります。
４）選択肢が多い
新築マンションは分譲戸数が限定的となるため、欲しいものが見つからない場合があります。中古マンションであれば、選択肢が多いため、立地や間取り、価格など、自分の条件に合ったものが見つかる確率が高まります。
ここで今、住みたいマンションが売りに出されていなくても、時期を待てるのであれば、不動産会社に「売却が出た場合は紹介してほしい」と、頼んでおく方法があります。
当社でも、市場に売却に出る前のマンションをご紹介した経験があります。気になるマンションがございましたら、お尋ねください。
中古マンション選びで必ずチェックしたいのはこの４つ
写真：metamorworks / PIXTA(ピクスタ)
では、中古マンションを選ぶ際に注意したい点は、どのようなことでしょうか。
基本として抑えたい、４つのポイントを明記しました。
１） 築年数
築年で気にしたいのは、耐震性能です。古さはリフォームで自分好みに変えられますが、耐震性能は建物全体の問題なので、個人では基準をアップすることはできません。
知っておきたいのはマンションの建築年です。
一つの目安が、1981年6月以降に建築確認（※）を受けて建てられた「新耐震基準」であること。これは震度6強から7の揺れでも倒壊しない想定です。ただ、これ以前に建てられたマンションであっても、数は少ないのですが、マンションが独自に耐震性能を高める工事を実施しており、新耐震基準に合致した建物となっていることがあります。
※建物を建てる際に、その建物の構造や敷地、設備などが法律に適しているかについて、自治体などが確認をすること
新耐震基準は、住宅ローン控除にも関わってきます。住宅ローン控除とは、購入後最大10年間、年末時点のローン残額の0.7%の金額を所得税や住民税から差し引くことができる制度です。これにより、支払った税金の大部分が戻ってきます。
ただ、この制度を利用する際には、やはり「新耐震基準」であることが要件です。これ以前の建築の場合は、新耐震基準に適合している証明が必要となります。
ご購入を検討されているマンションが1981年以前の建物で、新耐震基準に適合しているかどうかわからない場合は、当社にお尋ねください。
なお、住宅ローン控除が対象になるかは、床面積が50㎡以上あるかどうかなど、他の要件もあります。こちらもぜひ、お尋ねください。
２） メンテナンス
マンションが築年たっていても、定期的な修繕が実施されていれば外観はきれいで資産価値も維持されています。
マンションでは、周期的に外壁や鉄部、屋根など、共用部分について、管理組合が修繕することが求められています。いつ頃、修繕をするかは、マンションごとに「長期修繕計画」があるので、それに基づき、管理組合が現況を見ながら工事を行うのが一般的です。
ただ、築何年でどの程度の工事をするのかは、実際の建物の状況次第で変わってきます。
国土交通省が令和6年6月に改訂した「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント」（※）では、修繕計画の期間の設定について、「計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上」となっています。
以前は、12年周期で修繕が行われていましたが、最近では、性能のよい外壁材などが用いられていることなどから、築15年目や築18年目に1回目の大規模修繕が行われる例もみられるようになってきました。
修繕時期が近づいてくると、管理組合が建物調査を建築士事務所などに依頼し、その結果を見て、おおよその修繕時期を判断することになります。
購入を希望するマンションが、築20年以内であれば、1回目の修繕は終わっているはず。その場合、いつ頃行われたかを確認しましょう。そして、2回目の修繕がいつ頃行われるのかもチェックしておきましょう。
毎月の修繕積立金が次の工事で不足しない予定かも調べておきたいもの。マンションを購入したら、毎月、修繕積立金を支払うことになりますが、もし、次の大規模修繕工事で費用が足りなければ、一時金を徴収されたり、借入を行ったりする可能性があります。現在の修繕積立金が値上がりする計画になっているマンションもあるので、確認しておきたい点です。
こういったマンションの管理に関しても、購入前に情報が得られます。ぜひ、当社にお尋ねください。
３） 好みのリフォームができるか
中古マンションを購入して、水回りなどを最新のものに取り換えたり、あるいは間取りを変更したりするリフォームを検討している方はいらっしゃるでしょう。
ただ、マンションによっては思い通りのリフォームが実現できない場合があります。
その理由の一つが構造上の要件。マンションには柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」と、柱や梁がなく壁全体で建物を支える壁式構造の2つがあります。
ここで、壁を取り除くような大がかりな間取り変更ができるのは、ラーメン構造の場合のみです。壁式構造は、柱や梁がない分、室内がすっきりとしており、家具も配置しやすいメリットがあります。一方で、リフォームにより壁を取り払うことができません。
最近では、リビングが広いマンションが当たり前になっていますが、壁式構造では、今の間取りをそのまま活かすリフォームしかできません。大幅なリフォームを検討しているなら、ラーメン構造のマンションを選ぶようにしましょう。
４） 地盤や洪水など災害リスクもチェック
残念ながら、近年、日本では災害が多発しています。地震は言うに及ばず、最近では、豪雨被害も目立つようになっています。自分が住みたいエリアのマンションがどのような地盤に立っており、どのような災害リスクがあるかは、購入前に知っておきたいもの。
もちろん、リスクがあるからといって購入をやめる必要はありませんが、納得しているかどうかで、対策もできるというものです。
国土交通省では、ハザードマップ https://disaportal.gsi.go.jp/
を公開しています。
たとえば、上記のサイトの「重ねるハザードマップ」で「川口市川口」「川口市鳩ケ谷本町」を調べてみると、
以下のような説明が出ています。地図も見ることができます。
＜埼玉県川口市川口＞
この場所では、最悪の場合、洪水による浸水が発生してその深さが3メートルから5メートルになることが想定されています。これは1階が水没して2階部分まで浸水するような深さです。
水害発生のおそれがある場合には、浸水が想定されない場所へ早期に立退き避難することが必要です。
ただし、想定される浸水の深さより高い場所に住んでいる場合、浸水が解消するまで我慢でき、水や食料などの備えが十分であれば屋内で安全を確保することも可能です
（以下略）。
＜埼玉県川口市鳩ヶ谷本町＞
ここは、洪水、内水、高潮、土砂災害、津波による被害の危険性が想定されている場所ではない、もしくは現時点で災害リスクに関するデータが未整備の場所です。
周りと比べて低い土地や崖のそばなど危険を感じる場合には、地方自治体からの避難情報などを参考に必要に応じて避難してください。
水害リスクがある場所を選ぶなら、上層階を選んだり、室内で避難生活ができたりするように備蓄をしておきましょう。
また、マンションのエレベーターの機械室や駐車場などが水害被害に遭わない高い位置にあるかも調べておきたいものです。
中古マンション選びではまず、条件整理から
写真：hellohello / PIXTA(ピクスタ)
中古マンション選びの成功のためには、まず条件の洗い出しから始めましょう。
家族で話し合って、紙に書き出し、順位づけをすることから始めます。そして、各自が絶対に譲れないものを3つずつ上げます。
その後、さらに話し合いをして、3から4つに絞り込みましょう。3つ目や4つ目の条件は、変わることがあるので、柔軟に考えて、まず、上位2つの条件に合致するものを探しましょう。
インターネットで、これらの条件を満たす住宅を探してみましょう。当社のサイトでは、2024年11月30日時点で、マンションでは1603件の情報を公開しています。
https://hanai-up.co.jp/realestate/st/search_cgi_fm_mansyon_backsu_1_colc_07165f_kh_0.html
会員登録いただくことで、さらに詳しい情報が閲覧可能です。こだわり条件も入力して絞り込めるので、今、どのようなマンションが売りに出されているかをまず、サイトから御覧ください。お気に召すものがあれば、すぐに内覧可能です。
●大まかな予算を決める、不足分も検討を
写真：ELUTAS / PIXTA(ピクスタ)
日当たり、立地、眺望。そして間取り。家族ごとにそれぞれ異なる条件が上がるでしょうが、マンション探しをするなかで、多くの方が譲れない条件は「価格」ではないでしょうか。
いくらの物件を購入するか、といったことは、今後の生活の基盤を安定させるうえでも大切です。価格が高いものに魅力を感じるかもしれませんが、せっかく住まいを購入したのに、住宅ローンに追われて生活に余裕がない状態になることだけは避けたいもの。
価格を決めるには、現在の家賃を基準に考えます。マンションはこれらに修繕積立金や管理費、駐車場代が必要になりますから、今の家賃より下がる毎月返済額、あるいは上げてもよいならどのくらいまでかを考えましょう。
住宅ローンのシミュレーションは以下のサイトが役立ちます。借り入れ金額や年収、毎月の返済額から、借入可能額や毎月返済額がわかります。
・住宅金融支援機構
https://www.flat35.com/simulation/sim1.html
毎月返済額の上限が決まったら、その金額を超えない住まいから探して行きましょう。
どうしても予算オーバーとなるなら、頭金を増やせないか考えます。
たとえば、いずれかの両親から贈与を受ける、あるいは借りるという方法があります。さらに、現在の生活費のなかで無駄なものがないか、もういちど、洗い出してみる、という方法もあります。
なお、中古マンションの場合は、物件の状態によってはリフォームしなければならないことがあります。余裕を持った資金プランを立てましょう。「マンションの場所は気に入ったけれど、室内が古い」ということはありえます。
条件に合致したリフォームを行った場合、住宅ローン控除の対象になります。
当社では、ファイナンシャルプランナーと二人三脚でお客様の家計プランをご提案しています。予算が立てづらい、ローン後の生活に不安がある、リフォーム費用がわからない、など住宅購入に関してさまざまなご相談を承っています。一度、ご相談ください。
内覧時にぜひとも確認したい箇所は？
写真：bonkura2002 / PIXTA(ピクスタ)
内覧したい住まいが決まったら、現地に行ってみましょう。事前に質問したい点をまとめておくとよいでしょう。メモ帳と筆記用具をもっていき、気になる点、気に入った点を書いていきましょう。メジャーもあると、手持ちの家具が入るか確認できるので便利です。
１）まず階段や廊下など共用部分から
室内を先に内覧したい気持ちがありますが、室内を見る前に、建物全体の様子を確認します。エントランスに入ったら全体をよく見渡して、雰囲気を感じましょう。廊下やエレベーター内の清掃がきちんとされているかも確認します。内覧後の帰りでも構いませんが、階段を使って下りて、汚れや荷物が置かれていないかなどもチェックします。
廊下や階段は、個人の所有する場所ではなく、住んでいる人全員の財産である共用部分です。ですから、個人の私物が廊下や階段に置かれていて、通行の邪魔になっているようであれば、あまりマナーに意識が向かない人がいるのかもしれません。
帰る際には、自転車置き場やゴミ置き場、郵便受け、エントランスの掲示板も見ておきましょう。掲示板は、今、話し合われていることや注意事項が張り出されていることが多く、マンションの事情がわかります。自転車置き場やゴミ置き場が整理されているかも管理がきちんとされているかを知る大切なポイントです。
２）室内では動かせるものは動かしてみる
室内では、日当たりや眺望、水回り、ベランダなどの状態を確認します。水が出せそうなら、蛇口をひねってサビの入った赤水が出ないかもチェック。
ドアを開け閉めして軋みがないか、きちんと閉まるかも見ておきましょう。窓を開けて、外の音がどの程度、聞こえてくるかも確認します。
また、晴れた休日の昼間に内覧すると、外出している人が少なくないため、静かに感じるかもしれません。夕方ごろであれば、マンションに人が戻っているので、実際の生活音を把握しやすいのではないでしょうか。
当社は、平成14年の創業以来、川口市内で数多くのマンション取引に携わってまいりました。希少価値の高い情報もお届けしています。よりよいお住まいと生活を実現するためにも、疑問に思われたことは何でもお尋ねください。
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