相続登記の義務化とは？内容・罰則と今後の展望の予測コラム記事

不動産コラム／ COLUUMS

相続登記の義務化とは？内容・罰則と今後の展望の予測

公開日: 2023年7月7日　　更新日: 2023年7月7日

相続登記の義務化とは

５W１Hで要約してみると以下のようになります。

● What（何を）
不動産を相続したことを証明する手続き（相続登記という）が義務化された
● When（いつ）
令和6年(2024年)4月1日から
● Why（なぜ）
所有者が誰かわからない・所有者に連絡が取れない土地（所有者不明土地）が非常に多くなったことによる弊害を解消するために
● Who（誰が）
不動産を相続した相続人または、申請を代行する司法書士が
● Where (どこで)
相続した不動産の住所を管轄する法務局（本局・支局・出張所）に
● How（どうやって）
相続登記の申請書や必要書類を法務局に提出し、合わせて不動産の固定資産評価額の1000分の4の金額の登録免許税を納付（免除されることもある）。もしこれを行わなかった場合は10万円以下の過料（金銭的な罰）が課されることがある

ではもう少し詳しく説明してみましょう。

そもそも登記とは何か？ですが「この不動産は私のものである」ことを公的に証明してもらうことです。
※厳密にいえば所有権以外にも抵当権といった権利もあるのですが、今回はテーマとあまり関係ないので省きます。
しかし、相続の際に登記が行われず、誰の土地なのかわからない土地がおびただしい面積に達してしまいました。また、誰の土地かわかったとしても、その所有者が住んでいる場所がわからず連絡が取れないこともあります。

・誰の土地かわからない土地
・所有者がどこに住んでいるかわからない土地

このような土地を「所有者不明土地」といいますが、2016年時点で九州本島を大きく上回る410万ヘクタール（九州の面積は368万ヘクタール）に達しています。
このペースで増えていくと2040年には720万ヘクタールに達すると試算されており、日本全土の2割に達してしまうという深刻な状況であるわけです。¹

では、なぜ相続の際に登記を行なわないと、誰の土地なのかわからなくなってしまうのでしょうか？

それは「土地の権利は子孫に分割されていくから」なのです。登記の有無と所有権のありなしは関係ありません。登記されていなくても所有権はあるからです。
親から子供、孫、そしてひ孫へと土地の所有権が移っていくと、どんどん所有権が分割されていきます。

画像引用：法務省

登記を行うとこの画像にあるような登記簿という公の帳簿に記載されます。公的に認められた帳簿であるため「この不動産は私のものだ」という確実な証拠となるのです。

この画像の例であれば、「法務五郎さんが甲野太郎さんから」「令和1年5月7日に」「この土地を購入して」所有者になったということが証拠として残っているわけです。

これまでも不動産を相続した場合には、土地を相続したことを証明する登記が行われてきましたが、義務ではありませんでした。

これはとある土地の所有権が誰にあるかを調査してまとめた図です。
※個人情報に関する部分は塗りつぶしてあります。

赤枠で囲まれているのが、元々の土地の所有者です。昭和40年にこの所有者の方が亡くなり、調査時点（平成30年）では、相続によって25名がこの土地の所有権を持っていることが示されています。
しかし、実際には登記がなされておらず、登記簿上では赤枠で囲まれている所有者のままとなっているのです。所有者不明土地が発生する典型的なパターンといえます。

実際には調査を行えば、土地の持ち主が誰なのかを突き止めることは不可能ではありません。
しかし、これだけの所有者を一人残らず特定することは非常に困難、かつどこに住んでいるのかを把握することは更に難しいことは容易に想像がつくでしょう。

そのため、所有者が誰であるか？どこに住んでいるかの登録を義務化し、これを怠った場合に罰則を設けるようにしたのです。

所有者不明土地はどのような問題を引き起こすのか

相続登記の義務化とは、所有者不明土地の問題を解消するための制度です。
では、所有者不明土地があることで、どのような問題が発生しているのでしょうか。

・老朽化した建物の問題
建物や土地が放置されることで、建物の倒壊の危険や衛生面、景観面での問題が発生してしまいます。
・土地の管理、利用を阻害する
その土地を利用したい人がいても、所有者がわからない、あるいは連絡が取れないと利用することができません。
・復興事業や公共事業が阻害される
例えば東日本大震災からの復興のために、堤防を作る、地面のかさ上げをするといった対策を行おうとした際に、所有者不明土地が大きな問題となりました。
これらの工事を行うためには、土地の所有者の許可を得る必要があります。しかし、前述のように、土地の所有者が非常に多くなってしまっていると、その調査だけでも莫大な手間がかかってしまうのです。これが復興事業の大きな妨げになりました。
また、道路や鉄道などの施設を作る際の用地買収も更に難しくなります。

所有者不明土地は利用が困難かつ、周囲に悪影響を及ぼす土地です。
このような土地が九州の面積を超え、このまま対策しなければ高齢化が進むことで加速度的に増えていくことは確実なのです。
所有者不明土地を解消することは行政の最重要課題のひとつなのです。

相続登記の義務化及び関連する法改正

相続登記の義務化とは所有者不明土地の問題を解消するための法制度です。この義務化とほぼ同時期に様々な関連する法改正が行なわれました。
主な法改正について説明しましょう。

１．相続登記の申請の義務化

相続により不動産の所有権を得たら、所有権を得たことを知った日から3年以内に相続登記を行なわなければならないことになりました。²
正当な理由³がなく、申請をしなかった場合には10万円以下の過料が課されます。
※過料と罰金は似ていますが、罰金は刑事罰であり支払わないと労役場留置という処分があり、強制労働を課せられることがあります。これに対して過料にはこのような処分はありません。⁴

相続登記の義務化は令和6年（2024年）4月1日から実施されます。義務化以前に不動産を相続した人もこの対象となるため、不動産の所有権を持っているにも関わらず、登記をしていない人はすべてが対象となります。
「不動産なんかもってない」と思っているあなたも、対象になっている可能性は大いにあるのです。

２．住所変更登記の義務化

転居の度に変更登記をするのは負担が大きく、かつそのことよる不都合があまりなかったため登記されてきませんでした。
しかし、所有者不明土地の大きな発生原因が、所有者の住所が不明であることから義務化されることになりました。

不動産を所有する人の住所が変わった場合、住所が変わった日から2年以内に変更登記の申請を行なわなくてはならないこととなりました。
正当な理由⁵がなく、申請をしなかった場合には5万円以下の過料が課されます。

住所変更登記の義務化は令和8年（2026年）4月までに実施されます（具体的なスタート日は未定です）⁶。義務化以前に不動産を相続した人もこの対象となるため、不動産の所有権を持っているにも関わらず、登記をしていない人はすべてが対象となります

住所変更の度に変更登記を行うことはやはり手間なので、簡易な方法も実施される予定です。

画像引用：法務省

簡単に説明するとこういうことです。

個人については登記を管理する法務局が、住所を登録しているシステムを定期的に検索し、住所が変わっていないか確認します。住所が変わっていたら不動産の住所変更登記をしてもいいかを本人に確認し、了解を得たら登記簿の住所の変更を行う。⁷という流れです。

これであれば土地の所有者の手間はあまりかからないかもしれませんが、法務局側の事務作業は膨大なものになる可能性はありそうです。

３．相続人申告登記制度

これまでの相続登記は相続での不動産の分配の割合が確定しなければできませんでした。

例えば、Aさんという方が亡くなった場合を想定してみましょう。Aさんの妻は既に亡くなっており、長女と次女の２人の子供がいました。

通常であれば２人の子供には50%ずつ財産を相続させることになります。しかし、Aさんは遺言を残していました。
Aさんを介護してくれた長女にすべての不動産を相続させる。という内容です。
遺言状では遺産をもらえない次女は⁸「この遺言状は偽造だ」として裁判に訴えたとします。そうすると、この裁判が決着するまでAさんが残した土地の所有割合は未定のままです。

これまでの相続登記であれば、お互いの所有割合（持ち分）を確定させる必要があります。
しかし、このようなケースだと裁判が終わるまで相続登記ができないことになります。
所有権を得たことを知った日から3年以内に登記することが義務付けられたわけですが、裁判が3年以内に決着するとは限りません。
そのため、持ち分が確定していなくても、とりあえず相続人が誰かだけを登記する制度が作られました。ただし、後日持ち分が確定したら、改めて相続登記を行う必要があります。⁹

この制度は令和6年（2024年）4月1日から実施されます。

４．相続土地国庫帰属制度

相続放棄という制度について聞いたことがある方も多いでしょう。
文字通り相続した財産を放棄することです。
しかし、これまでは相続放棄をする場合には、全相続財産を放棄するしかありませんでした。預貯金は相続したいけど、土地は放棄したいというようなことはできなかったのです。
土地も含めて相続したものの、「土地の使い道がない」「遠くに住んでいるので、草刈りなどのメンテナンスをすることも大変」になり、結局使われず、管理もされないまま放棄されている土地が莫大な面積に達してしまったのです。

この対策として令和３年（2021年）に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」¹⁰通称「相続土地国庫帰属制度」が作られました。土地だけ放棄、つまり国に引き取ってもらうことができるようになりました。

この制度は令和5年(2023年)4月27日より施行されており、今までに土地を相続して持っている人も対象に含まれます。

さて、この制度ですが土地を無料で引き取ってくれるわけではなく、かつ引き取ってくれる条件が細かく決まっています。
まず1万4千円の審査料がかかります。その後、引き取ってくれることになった場合には、10年分の土地管理費相当額の負担金を支払う必要があります。

さて、負担金ですがどれくらいかかるのでしょうか。宅地、田畑、その他（雑種地、原野など）は面積にかかわらず20万円が原則です。しかし、例外があり市街化区域の宅地、田畑などはこれよりずっと高くなります。¹¹

画像引用：法務省

この図では算定式を参照せよとなっていますが、法務省は負担金の自動計算シートを提供しています。
市街化区域の30坪の宅地と2ヘクタールの農地・10ヘクタールの山林について負担金を算出してみました。

・ 30坪の宅地 545,000円
・ 2ヘクタールの農地 1,340,800円
・ 10ヘクタールの山林 911,000円

かなりの金額ですね。

また、引き取ってくれる条件についても法務省のページから引用しましょう。

(1)　申請をすることができないケース（却下事由）（法第２条第３項）
　Ａ　建物がある土地
　Ｂ　担保権や使用収益権が設定されている土地
　Ｃ　他人の利用が予定されている土地
　Ｄ　土壌汚染されている土地
　Ｅ　境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

(2)　承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第５条第１項）
　Ａ　一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
　Ｂ　土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
　Ｃ　土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
　Ｄ　隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
　Ｅ　その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

却下事由とは申請時点で即座に却下つまり受け付けてもらえない理由、不承認事由とは調査した結果として不承認になる理由です。

まず建物があると却下なので、引き取ってもらうなら建物を解体して更地にする必要があります。普通の一戸建てを解体するためには費用が100万円程度は必要となります。
また、境界が明らかでない場合は、確定測量を行う必要がありこれも数十万円かかります。

条件として厳しいし、引き取ってもらう場合でも費用も大きなものとなっています。

５．共有物の変更

共有物とは複数の所有者が共有している土地や建物のことです。
今までの民法では共有物に変更を加えるには、全員の同意が必要でした。増改築したり、建て替えたりといった行為がこれにあたります。
しかし、所有者の一部が不明、どこにいるかわからない場合（このような所有者を、以下では所在等不明所有者と呼ぶことにします）にはこのようなことができず、不動産の有効活用が阻まれる原因になっています。

これに対して令和3年（2021年）の民法改正によって、裁判所からの許可決定をもらえば、所在等不明所有者の同意がなくても変更が行えることになりました。¹²この民法改正は令和5年（2023）年4月1日よりすでに施行されています。

６．所在等不明共有者の持ち分の取得

所在等不明共有者の持ち分を、裁判所の決定をもらえば買い取ることができる制度です。
この制度は民法の改正により令和5年（2023）年4月1日よりすでに施行されています。

ただし、相続開始から10年が経過していることが条件となっています。

実際には買い取るといってもどこにいるかもわからない人なので、その人に直接お金を渡すのではなく「供託」という制度を使います。
持ち分の買い取り相当金額を裁判所（国）に預けた上で、裁判所から決定をもらえば買い取ることができるのです。ちなみにこの供託したお金は、決定をもらったあとでも返還されません。¹³

所在等不明所有者の持ち分の取得ができるようになったことは、所有者不明土地の解消へ

一歩前進につながるものです。
しかし、この制度も使い勝手の悪さが指摘されています。

所在等不明共有者の相続開始時期が違うと、その中で相続開始から10年経っていない人がいると、その持ち分を取得することができないという問題があります。

少々ややこしいので図で説明しましょう。

Xさんの不動産は現在C・D・E・Fさんが相続しているのですが、Eさん以外は所在不明となっています。
EさんがC・D・Fさんの持ち分を取得しようとした場合を想定します。

CさんとDさんについては、その親であるAさんが10年前に相続開始しているのでAさんの持ち分として取得が可能です。
しかし、Fさんについてはまだ相続開始から5年しかたっていないのでFさんの持ち分を取得することはできません。
また、Dさんの持ち分はいらないがCさんの持ち分だけ欲しいと思っても、まだ相続開始から7年しかたっていないので、これもできないのです。

また共有持分の割合や、共有者の人数すらわからない場合に供託金をいくらにするかという問題もあります。
供託金は所在等不明所有者の権利を保護するためにあります。確実に所在等不明所有者の権利を保護するためには、最悪不動産全体の評価額とほぼ同額を供託する必要が生じる可能性もあります。¹⁴

７．所有者不明土地管理命令・所有者不明建物管理命令

所有者不明土地・建物について管理の必要が生じた場合、裁判所が選任した管理人に管理させる制度が作られました。¹⁵
この制度は民法の改正により令和5年（2023）年4月1日よりすでに施行されています。

管理人は土地や建物の性質を変えない範囲で、利用や改良を自分の判断で実施することができます。また、その不動産の中にある動産（不動産以外のすべての物、例えば家財道具、家電製品、現金、庭木、庭石など）にも権限が及びます。
ただし、取り壊す、増改築する、売却するといった場合には裁判所の許可が必要になります。

これまでにも所有者が死亡して相続人がいるかわからない場合には、相続財産管理人を選任して管理させることは可能でした。
しかし、相続財産管理人は不動産だけでなくすべての相続財産を管理しなくてはならないこと、また所有者が全く不明である場合にはこの制度は利用できませんでした。

この制度によって所有者が不明な建物が倒壊の危険によって周囲の安全を脅かしていたり、著しく不衛生で環境を悪化させていたりする場合などにも対処が可能になります。

茨城県土浦市の特定空き家（倒壊の危険があると認定された空き家）
引用：東京新聞 ¹⁶

また、復興事業や公共事業などで所有者不明土地を使用する必要がある場合などに、煩雑な手続きなしで利用することができるようになりました。

所有者不明土地の問題は解決するか？

相続登記の義務化といった制度は、所有者不明土地の解消のために制度化されました。
確かに大きな前進といえるでしょう。

しかし、すべてを解決するかというと疑問符がつきます。
ここまでの各章でもこの制度の問題点についてふれてきましたが、これだけではありません。

相続登記の義務化ですが、罰則が10万円以下の過料となっており金額が低すぎると考えます。更に高くはない過料についても、公平を期すため慎重な運用が想定されています。¹⁷

過料は罰金と違い、支払わなくても労役場留置というような処分がありません。
支払わなかった場合は強制執行の手続きを経て、過料相当分を差し押さえることになりますが、たかだか10万円について強制執行を行うのかは疑問です。
また、バブル期に別荘やホテルなどが、一部屋毎の所有権を何十人かに分割して販売されました。
その何十人からさらに相続によって現在所有権を持つ人が数百人に達するという現象が起こっています。それがホテルという建物全体となると数千人に達してしまいます。これらの人々は相続によって所有権を持っているということを知ることは非常に困難でしょう。

また、相続土地国庫帰属制度については、市街化区域などについては負担金が高すぎますし、引き取ってくれる条件が厳しくあまり機能しないと考えられます。

また所有者不明土地の解消のための諸制度は、自然人（つまり人ですね）を対象としており、法人（会社などの組織は人と同じように権利・義務を持つ人格として扱われ、これを法人といいます）については制度化があまり進んだとはいえません。

消滅した法人がそのまま所有している不動産をいかに取り扱うかは課題として残っています。
倒産などで精算が完了した会社に不動産が残っていることがわかった場合、あらためて清算人（取締役がこの役目につくことが多く、法人の精算業務を執り行います）を選任して、一時的に会社を復活させ清算処理を行う必要があります。
しかし、法人が消滅してから長い年月が経っているような場合、清算人になるべき取締役が
全員亡くなっていたり、存命であっても清算人になることを拒否したりすることもあります。

また、長期に渡って活動の実態がなかった法人は強制的に解散させられることがあり、これを「みなし解散」といいます。
みなし解散となった法人はそもそも清算人が選任されていませんし、清算人になるべき人を見つけるのも更に難しいです。
このような消滅した法人が所有している不動産を取得するにあたって、行政であれば収用裁決という強制的に不動産を取得する手続きがあります。¹⁸

しかし、民間人がこのような不動産を取得する方法は事実上ないといってよく、今後の法整備がまたれるところです。

最後に

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20年以上川口市で営業を続けてきたことは、地元のお客様から信頼を頂いている証であると自負しております。
川口市及びその近隣で、不動産を売却したいとお考えでしたら、お気軽にご相談ください。無料でご相談を承っています。

¹国土交通省　所有者不明土地法の改正概要と支援措置について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001572637.pdf

²弁護士法人一新総合法律事務所東京事務所　ルール変更！所有者不明土地に関する法改正-不動産登記法-
https://realestate-law.jp/business/business-news/real-estate-of-unknown-owner/

³法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

https://houmukyoku.moj.go.jp/utsunomiya/page000001_00232.html

⁴北千住パブリック法律事務所　罰金を支払えないと刑務所で労役することになるって本当！？

https://keiji.kp-law.jp/bakkin/
⁵正当な理由の具体的な内容については2023年6月時点では規定されておらず、省令などで定められる予定となっている
https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000341/341575/20211217_019.pdf

⁶法務局　登記されている住所・氏名に変更があった方へ
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00017.html

⁷令和3年4月28日公布　不動産登記法第76条の6（職権による氏名等の変更の登記）

登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限る。

⁸仮に遺言状が本物であると認められた場合でも、次女には遺留分として25%の権利が認められます。

⁹法務省　相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について
https://houmukyoku.moj.go.jp/sendai/content/001383449.pdf

¹⁰E-GOV 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=503AC0000000025_20230427_000000000000000

¹¹法務省　相続土地国庫帰属制度の負担金
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html

¹²民法第251条
https://ja.wikibooks.org/wiki/民法第251条
アステル法律事務所　共有物の変更や管理に関する新しい手続

¹³一般財団法人　土地総合研究所
https://ja.wikibooks.org/wiki/民法第251条

一般的な弁済供託と同様に、持分の取得等を請求した共有者は、所在等不明共有者が供託を受諾等しない間は、供託金の取戻し（民法第496条第 1 項）をすることはできるか。この点については、この供託は持分取得等をする前提としてされるものであるから、その裁判が効力を生じた後に、供託者が供託金を取り戻すことはできない。

https://www.lij.jp/news/research_memo/20211004_2.pdf

¹⁴一般財団法人土地総合研究所
令和 3 年民法改正の概要と論点～共有その 3（所在等不明共有者の持分の取得・譲渡）　P.5
https://www.lij.jp/news/research_memo/20211004_2.pdf
アステル法律事務所　共有物の変更や管理に関する新しい手続

¹⁵E-GOV 民法　第二百六十四条の二～第二百六十四条の八
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

¹⁶この特定空き家は所有者不明建物管理命令ではなく、代執行の手続きを経て強制的に解体されました。

¹⁷第204回国会　参議院　法務委員会　第9号　令和3年4月20日
政府参考人　法務省民事局長　小出邦夫氏発言より
「過料の制裁を科すに当たりましてはやっぱり不公平になってはいけないというふうに考えておりまして、単に申請義務の履行期間を経てからの登記がされたということではなく、登記官において個々の相続人の事情を酌みまして、催告してそれに応じないで、応じないのにも正当な理由があるとは言えないというような場合に過料を科すという、そういう運用を想定しておりまして、それは通達等においても明らかにする予定にしているところでございます。」
https://kokkai.ndl.go.jp/simple/detail?minId=120415206X00920210420

¹⁸国土交通省　近畿地方整備局　解散又は活動実態がない会社名義の土地を取得する方法についての考察
https://www.kkr.mlit.go.jp/plan/happyou/thesises/2020/ol9a8v000004c2ru-att/aka-16.pdf