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売却相場の平均

以下に、埼玉県と首都圏平均の一戸建てと中古マンションにおいて、2021年4月～6月に実際に成約した事例の平均を示しました。
首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2021年4月～6月】

※）※引用元：公益残団法人　東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202107_2.pdf

この表とグラフでは、築年数ごとの売買成約価格がわかります。自分が売却しようとするマンション・一戸建ての価格を大まかにとらえておきましょう。コロナ禍で2020年は取引件数が大きく落ち込んだものの、その反動で2021年の件数は増えています。

たとえば、埼玉県内の中古マンションについてみてみましょう。
「築年が新しいほど物件価格は高く、築年が古くなるほど価格は低くなる」という一般に言われる傾向通りであることがわかります。

一方で、住宅価格は、売る人買う人のニーズにも影響されます。このため、売却価格は毎月、変動しています。常に最新情報を入手するようにしておきましょう。

匿名で調べるには

誰しも「あの家がいくらで売れたのか」という情報を知りたいのではないでしょうか。けれども、物件の売却価格は非常に秘匿性の高い情報です。一般の人が知るのは非常に難しいのが現状です。

ここで、具体的な物件名まではわからなくても、ある路線の沿線や特定エリアといった、おおまかな地域でのざっくりとした過去の取引を知ることはできます。

その一つが「レインズ・マーケット・インフォメーション」という、国土交通大臣が指定した公益法人である不動産流通機構が運営している情報サイトです。

レインズが提供しているサービスを使って近隣の売買実績から推測する

「レインズ・マーケット・インフォメーション」についてご説明する前に、これを運営する不動産流通機構の「レインズ（REINS）」について、ご紹介しておきましょう。

物件の売却を不動産会社に依頼したら、特定の契約条件（※）であれば不動産会社は、必ず物件情報をコンピューターネットワークシステム「レインズ（REINS）」に登録しなければならないことになっています。

「レインズ」は不動産会社にとって、不動産の購入希望者を見つけられる物件情報交換の場です。「レインズ」には数多くの物件が掲載されており、それを見た別の不動産会社が、物件の媒介契約を結ぶ不動産会社に連絡し、取引交渉が始まります。

（※）その依頼方法が「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」である場合。
「専属専任媒介契約」である場合、不動産会社は「媒介契約締結日の翌日から 5日以内」に、「専任媒介契約」であるなら「媒介契約締結日の翌日から 7日以内」に、不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム「レインズ（REINS）」という情報を公開する場に登録を義務付けられています。「一般媒介契約」では、レインズへの登録は義務ではありませんが、登録は可能です。

専属専任媒介契約：売却活動を特定の1社に任せる契約。売却活動の報告が1週間に1回以上に義務付けられている。自分で買い主を見つけてきても（知り合いや親戚など）、不動産会社には手数料を払わねばならない。
専任媒介契約：売却活動を特定の1社に任せる契約。売却活動の報告が2週間に1回以上に義務付けられている。自分で買い主を見つけた場合には不動産会社に手数料を支払う必要はないのが、専任専属媒介との大きな違い。
一般媒介契約：複数の不動産会社に売却を依頼できる契約。複数社が売却活動を行う場合、不動産会社からみると、手間をかけても他の不動産会社が先に売却してしまうと、骨折り損のくたびれ儲けになってしまうデメリットがある。そのため不動産会社は熱心に販売活動を行わない可能性がある。

ただ、この「レインズ」に登録された物件情報は、一般の人は見ることができません。個人情報を守るため、不動産会社のみが閲覧できる仕組みです。

その一方で、一般の人が過去の取引のおおまかな事例を知ることができるのが、先ほどご紹介した「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」について、使い方をみてみましょう。
たとえば、埼玉県川口市の戸建ての取引事例を探したい場合。

１） トップページから戸建てのところで、都道府県を「埼玉県」、地域を「埼玉県中央部」と選択し、その下の「検索する」をクリックします。
２） 「追加検索条件」が右側に表示されるので、自分の住まいに近いエリアや築年を示します。ここでは、「川口市」「京浜東北・根岸線」「徒歩15分以上」土地と建物面積「40m2以内」「築15年超20年以内」として、「検索」をクリックします。
３） ここで、「該当する取引情報が10件に満たないため、表示可能な条件でグラフを表示しております」と出てきます。

さらに下にスクロールしていくと、直近1年間の入力条件に近い取引事例が出てきます。具体的な住所はわかりませんが、駅からの距離や築年、土地面積や建物面積などの大まかな物件概要と取引価格がわかります。

レインズで類似の物件がない場合

一方、検索条件によっては数が少なかったり、自分の売却しようとしている物件に似た物件がみつからなかったりする場合があります。そんなときはどうすればいいでしょうか。

▼匿名で瞬間にわかるサービス
物件査定に関してはさまざまなサイトがあります。
不動産会社が運営するサイトで、物件情報を入力すると、査定金額を教えてもらえるというサービスはごく一般的にあります。
ただ、「不動産会社に直接査定を依頼すると、その後に営業されるのが面倒」と思う方は多いでしょう。実際にこの種のサービスを使うと営業の電話や訪問されることがほとんどです。

そこで、自分の名前などを伝えず、匿名で査定を受けられるサイトを利用する方法をお勧めします。
住所を詳しい番地やマンションの部屋番号まで入れないで査定するため、営業活動を受ける心配はありません。しかし、近隣の物件であっても個々の状況によって査定額は大きく変わってきますので、あくまで目安としてとらえるために使いましょう。
このサービスは以下のようなサイトにて無料で受けることができます。

●SUMiTAS（スマイタス）物件査定
https://sumitas.jp/sell/quick/
築年や階数、向きなどを入力すれば、全国の売却査定データから、似た物件情報を選んで売却価格や賃貸価格を算出します。

▼HOMESの匿名一括査定

●HOMES（ホームズ）匿名査定
https://www.homes.co.jp/satei/kani/
物件情報を入力すると、専用ページが作成され、登録している不動産会社が査定価格を画面上で提示します。個人情報を伝える必要がありません。相談してみたい不動産会社があれば、連絡することができます。

一方で、得られた査定価格には注意が必要です。

物件を仲介する不動産会社側は、その不動産をもつ所有者と仲介契約（媒介契約）を結ばなければ、そもそも仕事がスタートしません。不動産会社は山のようにあり、少しでも自社に目を向けてもらえるように、実際の売却価格より高めに査定価格を提示する例が見受けられます。さらに、実際の売却価格は、先ほど述べたように、売却時期や売却理由、個々の物件の状態にも影響されます。査定はあくまでも売れる価格の上限値と考えておいたほうがよさそうです。

まとめ

住まいの売却を考えたときにはまず、相場を知ることが一番大切と冒頭でお伝えしました。「今、どのくらいで売れるのか」を知り、そこから売却までの計画を立てることがとても重要です。

とはいえ、いずれにしても不動産の価格は個別の状況によって大きく変わるもの。

たとえば、そのエリアで「すぐに住みたい」と考えている人がいれば、その人が希望するタイプの家が売りに出ていれば、やや高めでも購入してくれる可能性が高まります。
逆に、売り主側が「早く手放して引っ越したい」と思っていれば、相場より低い価格で売却せざるをえないこともあります。

さらに、売り主と買い主をつなぐ不動産会社には、上手に双方の言い分を聞いて交渉する力が求められます。
売り主側と買い主側にそれぞれ別の不動産会社がついていれば、2社がそれぞれの立場で交渉する場合もあります。そのうちの1社が、売り主と買い主の落としどころをまとめるという方法もあります。

どちらがいいとは言い切れませんが、できれば、売り主と買い主がそれぞれ1社ずつ、つまり、売る側だけの立場に立ってくれるほうが、言い分は伝えやすいかもしれません。
なお、不動産会社の実力次第で、売却価格が数百万円異なることもあるので、不動産会社を選ぶ際には、過去の実績や利用者の声を聞くなどして、納得のいくところに依頼しましょう。