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ハナイアーバンプランニングの問題解決事例/ CASE

市街化調整区域

Cさんが、ご自身の建物の売却相談にいらしたのは春先でした。早速その土地を調べてみると、実は市街化調整区域だったんですね。農地や緑地などを維持するため、 農家などを除き一般住宅の建築は原則できない地域、それが市街化調整区域です。「一般の住宅が建築できない」土地は使い道があまりなく、その価値は非常に低くなる。つまり売却は厳しいものになります。 しかしCさんは、自分の家が市街化調整区域に建っているなんてまったくご存知なかった。「自分は普通にその家を買った。だから当然、普通に売れるだろうし建て替えもできるだろう」と考え、 当社へ売却のご相談にいらしたのです。役所などに出向き深く調べてみると、Cさんの家は元々、農家の分家の方が許可を受けて、不動産会社が間に入ってCさんに売ったことが判明しました。 当時は銀行も融資をして問題なく買えたようです。現在は銀行も担保価値を認めず、融資などもしてくれません。いずれにしても、今のままなら「再建築ができない」ということを前提で 売らないといけない。そうすると価値的には非常に低くなる。築30年近い物件なので、再建築ができないと場合によっては資材置き場くらいにしか使えないようなことになります。

市街化調整区域
市街化調整区域

そこで、すぐに売却ということではなく、「まず売れる、再建築のできる、誰しもが買える状況を作りましょう」ということになりました。そこから私どもは、市の建築課、開発指導課などと粘り強く 協議を重ねて、買ったときからの経緯、現在のことなどを追って、役所と折衝して、役所の求める書類を準備して、最終的に誰でも建て替えのできる物件にしたのです。銀行も担保価値を認めるような 物件ですね。そのようにしてようやく一般に売りに出すことができた。Cさんに報告したときの安堵の表情は今でも忘れることはできません。そして年末にはめでたく売却できたのです。市街化調整区域の 物件を売却できるようにするためには、行政との交渉など手間もかかるし、売買が決まらないと当社にお金は入りません。万が一売主の方が他の業者に乗り換えたら、今までかけた労力が無駄になる可能性も あります。でも、ここまでするとお客様はまず離れませんね。何か事情が変わって販売できなくなるケースはあっても、他の業者に行くというのはないですね。これまでの過程を通じ、 お客様に信頼していただき、お客様とともに喜ぶ。その瞬間に、何よりもやりがいを感じています。

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